ブランズ元浅草【グロスを強く意識した最大68㎡】68㎡8,130万円(坪単価395万円)

ブランズ元浅草。

新御徒町駅徒歩6分、田原町駅徒歩7分、蔵前駅及び稲荷町駅徒歩9分の15階建総戸数77戸のマンションです。
上野駅も徒歩16分ですし、浅草駅も同様にギリギリ徒歩圏という距離感になります。

元浅草3丁目の孫三通りに敷地西側が面したポジションで、商業地域(用途地域)ではありますが、周囲はお寺も多いところですし、国際通り、清洲橋通り、春日通りなどの大通りからは離れたポジションなので、わりと落ち着きがありますね。

南北よりも東西に長い敷地が功を奏し、無理のない全戸南向きが実現した物件ですし、南面条件もまずまずと言って良いでしょう。

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、南東角住戸です。上層階なので日照だけでなく視界抜けも得られるポジションで、東方向にはスカイツリーや隅田川の花火大会も望めるでしょう。

間取りとしては、70㎡に満たないコンパクト目の角住戸ですが、物件内では最も大きなものになります。
総戸数77戸中42戸が3LDKになるので3LDK中心の物件にはなるのですが、昨今のマンション価格高騰の影響などもありやはりこのエリアなりのコンパクトさが伺えますね。

当物件には他に50㎡台の2LDKだけでなく、20㎡台の1Rタイプまで用意されています。低層階は前建の影響が強いので分からんでもないですが、ブランズで20㎡台というのはちょっと意外でした。
ブランズ六本木はかなりコンパクトなお部屋も多く20~30㎡台が結構あったと記憶していますが、基本的にはファミリー向けのマンションブランドですんで…。

近年の上野・浅草エリアはデベロッパーがこぞってコンパクトプラン(コンパクトマンション)を供給しているエリアで、こういったファミリーブランドであっても少なからずコンパクトプランを設けないと採算的に厳しいということなのでしょう。

さて、そんなやや小ぶりなこちらの3LDKですが、柱の影響は最低限に抑えられており、70㎡に満たない面積帯を意識してはいるようです。

しかしながら、LDの入口付近にはわりと大き目にデッドスペースが混入していますし、一般的な3LDKと大差ない畳数とすることを心掛けたがゆえに収納が非常に少なくなってしまっているようですね。

入口付近にデッドスペースがあるとはいえ、68㎡の3LDK角住戸でLDが12畳というのは結構大きく、そこを重視するとやはり収納はこうなってしまいますよね。

浴室も1418ではなく1317ですし、やはり面積なりの部分は少なくありません。
中住戸ならばもっと効率的なプランニングが可能になるのでこのぐらいの面積でももっと使い勝手が良いものですが、角住戸3LDKで70㎡未満となると玄関廊下をかなりコンパクトに出来ていないとなかなか違和感のない3LDKは実現しにくいですね。

坪単価は395万円。近年の近隣での供給事例としては寿アドレス側にはなりますが、ルフォンリブレ浅草寿パークホームズ浅草寿があります。

当住戸はパークホームズ浅草寿の上層階に比べ2割程度高い水準(別の言い方をするとパークホームズはこちらの83~84%の水準)ではありますが、あちらは約57年という短めの定期借地権物件であることを加味するとどっこいどっこいな印象があります。

その前、2015年に分譲されたルフォンリブレ浅草寿は平均坪単価約300万円で上層階でも330万円程度でしたので(定借のパークホームズとほぼ同じ水準)、値上がり感は少なからずありますがここ2~3年の相場上昇を考えると妥当なところになるでしょう。

JR線(上野駅や御徒町駅)徒歩10分圏内の上層階は坪単価400万円を超えてくる時代ですからね…。

まぁ、この物件もしかりで70㎡以上にしてしまうとグロス価格的に販売がきつくなるので、こういった面積帯になるのでしょうね。

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