プラウド市川マークス【先行するエクセレントシティとの単価差に驚愕】2階78㎡6,998万円(坪単価298万円)

プラウド市川マークス。

市川駅徒歩5分の14階建総戸数53戸のマンションです。

市川真間駅も徒歩圏となるポジションで直線距離では結構近いのですが、回り込む必要があるので、市川駅よりは距離が出てしまうようですね。

北口を出てロータリーのところから一直線でアクセスできるポジションで徒歩分数以上に近く感じることが出来ますし、「マークス」というネーミングがシックリくるポジションです。

「マークス」と付く物件に明らかな共通点を感じたことはありませんが、近年のマークスはプラウド立川マークスプラウド国立マークスプラウド神楽坂マークスしかりで、駅近のわりと目立つポジションにある物件が多いように思います。
中にはプラウド府中マークスのような大規模物件で「マークス」と名付けられていることもありますが、どちらかと言うとこのぐらいの大きさの物件が多いですね。
※まもなく分譲開始されるプラウドシティ東雲キャナルマークスも「マークス」の1つになるのだと思いますが…。

当物件はまもなく分譲開始となるルフォン市川一丁目ザ・タワー&レジデンスの18階建よりも低くはなりますが、周囲は戸建などの低層住宅が中心となった第一種住居地域が広がっているので、多くのお部屋から開放感が得られるのが大きな特徴となるでしょう。

全戸西向き(むろん角住戸を除く)のランドプランなので、多くの住戸において日照が西日中心になってはしまいますが、上層階住戸からは江戸川方向や都心方向の奥行のある眺望を楽しむことが可能なポジションにもなります。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の3LDK、南西角住戸です。隣接建物は2~3階建になっており、低層階ながら日照の得やすいポジションです。南方向は戸建の先に6階建のマンションがあるので日照面での影響はあるでしょうが、西方向は前建の手前に当物件の平置駐車場がありますので、前建までの距離もしっかりと確保出来ています。

間取りとしては、最上階の3戸(83~100㎡)の次に大きなプランになっており、基本的なプランの中では最も大きなものということになります。

当物件の特徴の1つと言えるのがこのプランからも分かるコーナー部分を丸めたフロア形状で(北西角住戸も同様、外観デザインにも大きく関わってくるところで次の記事で追記します)、その部分に豊かな開口部を施しているというのがプラン上の特長になってくると思います。

前述のように低層階住戸にとっては西側の方が視界面で優れているので、南側のこういった開口部は必ずしも良いものとは言えないのですが、そもそもそちらにあるのは2つのベッドルームですし、どちらかと言うと外観デザインを意識してのものなのかもしれません。

近年のプラウドはタワマンなどではない一般的なスケール・階建の物件でも印象的な外観デザインの物件を創り上げる傾向にあり、当物件も「マークス」なりの外観デザインを強く意識した結果なのでしょう。

当角住戸はLDが角位置にない(北側に扉があるので一応は二面採光ではあります)など、角住戸にしては物足りなさを感じる部分もありますが、LDをこの位置にしたことで廊下を短く出来ているのは確かですし、この廊下の長さで洋室1室及び洗面所をノンリビングインに出来ているのも悪くありません(洗面所の入口がかなり玄関に近いのは気にはなりますが…)。

また、キッチンにも窓を設けることが出来ており角住戸らしい通風に優れたプランニングになっているのも魅力の1つとなるでしょう。

坪単価は298万円。同階中住戸は坪単価280万円前後なので角住戸なりのプレミアムはついているようですが、日照が完璧ではないとは言え南に面しているか否かは大きな要素には違いなく、物件内での違和感はありません。

しかしながら、今夏、先行して分譲されたエクセレントシティ市川ステーシアは当物件と大差ない駅距離で平均坪単価約250万円という水準でしたので(エクセレントシティの記事で書いたように2013~2014年に分譲された物件からの値上がり幅が小さく、このご時世としては目に優しい水準でした)、低層階のこの水準は少々インパクトがありますね。

市川であっても(「東京23区内ではない」というようなニュアンス)2013~2014年の水準からは2割以上は上昇していて不思議ないのが今の相場ですので、平均で280~300万円ならば相応という感じなのですが、当物件は320~330万円ぐらいはいくのでしょうか???

前述の通り視界面は良好な物件ですが、日照は多くの住戸が西日中心になるわけですし、なかなかに強気な設定ですね。
所詮、予定価格は予定価格ですのでもう少し下がるのかと思っていましたが(プラウドは基本的に在庫を抱えての長期販売はしませんので、顧客の反応が良くなければ早期に調整することも少なくありません)、この価格でもニーズが少なくなかったということのようです。

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