ブランズ中野富士見町パークナード【駅徒歩4分×パークフロント】12階70㎡7,880万円(坪単価372万円)

ブランズ中野富士見町パークナード。

中野富士見町駅徒歩4分、新中野駅徒歩9分の14階建総戸数48戸(事業協力者住戸4戸含む。他店舗1区画)のマンションです。

朝は中野富士見町駅からの始発電車がかなりありますし、新中野駅も徒歩圏になるポジションなので帰りも行き先をあまり気にすることなく多くの電車を利用できるのも魅力的なポジションです(新中野駅は当物件よりも標高10m弱高い位置にあるので、帰り道だと徒歩分数以上に楽ちんですね)。

そんな利便性的な魅力の少なくない当物件ですが、最大のポイントはやはりパークフロントでしょう。

中野通りを挟んではしまいますが、通りの向かい東側に本伍ふれあい公園が広がっています。

本伍ふれあい公園は約1.2haもある大きな公園なので単にそこのグリーンビューや毎日の散歩が心地よいというのももちろんなのですが、その先も第二中学校という「抜け」が非常に豊かなポジションなので、当物件からの東方向の視界が将来的に変わることは考えにくいという点も大きな魅力ということになってくるでしょう。

新宿方向の高層ビル群を望む奥行のある眺望を望めるポジションになります。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、北東角住戸です。中層階以上ならば北側の前建も越えてきますし、東側そのような奥行のある眺望と眼下のグリーンビューが楽しめるポジションになります。

間取りとしては物件内で唯一の70㎡台、唯一の3LDKになります(残りは全て50㎡台の2LDK)。

唯一の3LDKであることを考えるとなぜに南東角位置でなかったのか不思議に思う部分はあるのですが、魅力のあるポジションであることは確かですね。

角住戸ながらLDが角位置にない(二面採光でない)のはやはり残念ではあるのですが、LDだけでもサッシ3枚分の開口部幅を確保しているのは魅力的な眺望を加味してのものでしょう。

一方、70㎡は角住戸3LDKとしてはけして大きな面積帯ではなく、そのあたりを考慮し玄関廊下を一直線として効率性を高めている点は評価できるのですが、そのような限られた面積の中で空間的な広がりをもたらすという意味では洋室3の扉1枚分しか開かない引き戸設計は疑問ですね。

この位置だとどう頑張っても扉2枚分が限界ですし、洋室2側をウォールドアなどの引き戸にするという選択肢もあったのではないかと思います。

また、洋室1付近にみられる柱の食い込みといわゆるギロチン下り天井は残念な要素の1つにはなってきますが、全体で見た場合の効率性が悪いというレベルではないでしょう。

坪単価は372万円。低層階は320万円程度ですので、グリーンビューに加え抜け感のある眺望が得られることの「+α」はしっかりと考慮されているようです。

お隣の方南町駅でシティテラス杉並方南町が強烈なお値段で長期販売を続けているのでそれと比べるとまだ現実的な水準ではあるのですが、50㎡台の同階中住戸との単価差はほとんどなく、8,000万円近いグロスの嵩みはやはり気になりますね。

当物件は前述のように約4分の3を50㎡台、残りの約4分の1のみを70㎡とした物件で、70㎡(つまりは3LDK)が少ないがゆえにこういった単価設定が成立しやすいと言えるでしょう。

2LDKと3LDKの比率が逆だったり半分半分ぐらいの比率であったならば、3LDKは2LDKに比べ幾分単価安になっていたのかなと思いますね(3LDKが南東角住戸だったらそれとはまた違った値付けにもなるのでしょうが…)。

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