ブランズ中野富士見町パークナード【50㎡台中心の総戸数48戸でも2層吹抜×内廊下×ディスポーザー】4階54㎡5,170万円(坪単価317万円)

続けて、ブランズ中野富士見町パークナード。

設計・施工は森本組です。
一般的なスケールの物件なので当然普通の耐震構造ではあるのですが、当物件は保有水平耐力を法的な水準の+3%の水準で設計しているという特長を有しており(法的な水準自体がある程度堅い数字になっているので、多くの物件はコスト面などとの関係上、法的な水準をギリギリ満たす水準になっているものです)、安心感は通常の物件よりも高いでしょう。

一方、当物件では掃き出し窓のサッシ高2.05mがハイサッシとしてアピールされており、その表現には少なからず疑問があります(2.05mは一般的な範疇のものです。その一般的なものが「ハイサッシ」と言われているのも確かではあるのですが…)。
ただ、パークホームズ戸塚ステーションプレミアで1.9mがハイサッシとして謳われていたのを見たときのような衝撃はありませんし、どの物件も多かれ少なかれ過大広告的になっているのが普通ですので違和感はないでしょう。

デザイン監修にはフリークスが起用されています。
担当は代表の小菊氏ではなく室長の堂山氏になるようですが、堂山氏はブランズ文京本駒込六丁目の実績があり、そのブランズ文京本駒込六丁目とは「2層吹抜のエントランス×内廊下設計」という総戸数50戸未満の物件としては稀な取り組みがなされているという共通点があります。

むろんそういった点は敷地形状や主要プラン(どのぐらいの大きさ・部屋数か)、はたまたデベのコスト面の都合にもよりますので、設計者が実現したくとも出来ないケースがあり、共通点のある両物件のデザインを堂山氏が携わっているのは偶然なのかもしれませんが、その2層吹抜のエントランスと内廊下設計が当物件の大きな差別化要素になっているのは紛れもない事実ですね。

2層吹抜の空間はデザイン的にも申し分ないものですし、このエリアでは内廊下物件も少ないですからね。

前回のブランズ中野富士見町パークナード

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、東向き中住戸です。低層階ではありますが、中野通りの向かいに本伍ふれあい公園を望むポジションで、この階からは公園の緑を思う存分眺めることが出来るでしょう。
ほぼ真東向きなので日照時間は短いですが、立地的にもディンクスなどをメインターゲットとしているのでしょうし、特段気にはなりません。

間取りとしては、2LDKが中心となった物件においても最も小さな2LDKになります。
2LDKはいずれもグロス価格の嵩みを抑えた50㎡台中盤になりますので大差はありませんが、住宅ローン控除の適用範囲内において面積を出来る限り絞ることを意図しているのは間違いないでしょう。

プランとしては内廊下物件ゆえの行灯部屋が生じたタイプになります。

当物件は1フロア4戸中3戸が角住戸なので内廊下の弊害(共用廊下側に開口部を施すことが出来ず行灯部屋が生じやすくなる)は少ないのですが、この中住戸ではやはり影響が不可避ですね。

洋室1と2の関係は先ほどの北東角住戸の洋室2と3の関係と同様で、いずれの居室もLDと一体利用するのが難しい柔軟性の低いものとなっているのが残念です。扉1枚分しか開かない行灯部屋というのは使い勝手がかなり制限されてしまいますね。

一方、柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているのは好感が持てるのですが、東側スパンが平均的なものよりもやや短めな印象で、開口部幅に物足りなさがあるのも事実ですね。

柱の間隔がかなり近くなっていることで、開口部が確保しづらくなっている様子も見受けられます。

この面積帯の2LDKの場合、一般的にはLDは10畳確保出来るかどうかギリギリというところですので、LDの11畳は出色の大きさと言って良いのですが、その分明らかに収納が少ないと感じるプランで、そのあたりのバランス(何を重視するか否か)がご自身のライフスタイルにマッチするかどうかという点も検討にあたっての肝となるでしょうね。

坪単価は317万円。低層階でもパークビューが得られるポジションですので悪い水準ではないでしょう。
単価は特に安い印象はなく相場の範疇でしょうが、2LDKとして住宅ローン控除が適用できるギリギリの水準まで面積を絞ったことでグロスは5,000万円ちょっとに抑えることが出来ているというのは1つのポイントになります。

間取り面が地味なのが残念ではあるのですが、立地面・共用面での差別化が少なからず図れている物件ですしね。

設備仕様面は、総戸数48戸で2LDK中心の物件になるのでどうかと思いましたがしっかりとディスポーザーがついています。
また、ミストサウナ、キッチン天然石天板、トイレ手洗いカウンターに加え、物件名に「パークナード(パナソニックホームズのマンションブランド)」とついていることからも分かるように水回りにはパナソニック製品が多く用いられているのも良い点です。
トイレのアラウーノなんかも魅力の1つになってくるでしょう。

管理費は382円/㎡。当物件の大きなネックの1つでしょうね。50㎡台メインの総戸数48戸というスケールしかないにもかかわらずディスポーザー×内廊下を採用しているのでかなり高くなってしまっています。

駐車場は全6台で身障者用の平置を除いた5台が機械式になります。

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