コスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス【エントランスアプローチと屋上に注目】18階71㎡7,668万円(坪単価357万円)

コスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス。

第1期が販売開始されましたので、まだ述べていなかった共用施設や管理費等を中心に言及していきたいと思います。

なお、第1期は174戸であり、事業協力者住戸54戸を除いた465に対しての進捗率は約37%という水準なので、話題性のある三井タワーとしては少々寂しい数字ですね。

やはりパークシティ武蔵小杉ザ・ガーデンで2棟合わせて1,200戸超という膨大な数を分譲した後ですので、需給上芳しい状況でないのは明らかですし、以前の記事で書いたようにガーデンからの値上がり率もちょっと大きく感じますからね(ただ、予定価格から値下げしたお部屋も少しだけありますね)。

さて、共用施設ですが、主に三か所に設けられています。
4階のエントランス脇には&スマイルと名付けられたコミュニティラウンジ(ミート、クック、プレイ、クラフトなど様々な用途に対応したつながりのある複数の空間が広がっている)やゲストルーム、37階にはトップオブアベニューと名付けられたビューラウンジ、そして屋上にはミソラと名付けられたテラスがあります。

このように書くだけでは大規模タワマンにごくごくありがちなものという印象を受ける方も少なくないのでしょうが、4階のコミュニティラウンジはエントランスガーデンに面したエントランスに隣接した位置にあり、はやりのシームレス的な空間になっているので、空間的な広がりを強く感じることができるという特長があります。

4階マンションエントランスは東側の商業棟を経由してのアプローチになるのですが、商業棟からマンションエントランスまでの間にそのコミュニティラウンジに面したガーデンが広がっており、そのアプローチ空間の豊かさは当物件大きな魅力の1つになると思います。

また、もう1つの特長と言って良いのが、屋上テラスに設けられた大型スクリーンでしょうか。
屋上テラスはパークシティ大崎ザ・タワーパークシティ武蔵小山ザ・タワーなどと比べるとスケールでは劣りますが、ここの屋上は貸切ることが出来、その大型スクリーンで映画鑑賞などが出来るという工夫がなされています。

三井のタワーは新しい物件がリリースされる度に新しい取り組みがなされていることが多く他社物件に比べると一枚も二枚も上手な印象がありますね。

各階に宅配ロッカー(+食配ステーション)が搭載されているのも魅力的です。

前回までのコスギ3rdアヴェニューザ・レジデンス

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南東向き中住戸です。南東向き中住戸の中でも丁度中央付近に位置したプランで、東側エクラスタワー武蔵小杉の影響は少なくて済むポジションです。

駅の向こう側にはパークシティ武蔵小杉のミッドスカイタワーやグランドウイングタワーがあるので、眺望はあまり期待出来ませんが、この階ならば日照は問題ないでしょう。

間取りとしては、物件内では3LDKとして平均的な大きさになる70㎡超のプランです。
内廊下タワマンにありがちな1室が行灯部屋になった3LDKなのですが、柱がほぼ完全にアウトフレーム化されているのは魅力ですね。

通常であれば、玄関シューズインクロークの北東側にある柱は、バルコニー内東端にある柱と同じライン上(つまり、シューズインクロークのあたり)にあるものなのですが、当物件は以前の記事で言及したようにハートのようなフロア形状をしており、柱の位置も綿密に考えられている印象があります。

ただ、一方で気になるのはあまりに優雅過ぎる印象のある玄関周りですね。
洋室3室全てがリビングインながらも廊下が結構長い造りになっていますし、幅もかなりゆったり目に設計されているので、専有面積のわりに居室畳数が小さいです。

LDは11.1畳と畳数表記自体もやや小さめですが、その上、入口付近にやたら大きな事実上の廊下スペースが混入しているので、LDにかなりの手狭感があるのです。

以前の記事で書いたように三次元面での魅力は少なくない物件ですが、開口部幅(二次元)では魅力を感じづらい物件になっており、他デベに比べ効率性の高いプランが多い傾向のある三井物件であることを考えると少々残念な思いがありますね。

まぁ、柱がアウトフレーム化されていることとトレードオフになる部分は少なくないのでLDが多少小さくとも良いという方には問題ないと思いますが…。

坪単価は357万円。このプランは予定価格からの変更はありません。日照上人気の高い南東ですし、8~28階の南東向き中住戸の3LDKはこのプランのみとなることが影響してか、人気は上々のようです。

同階の50㎡台の中住戸に比べると幾分単価がこなれていますし、多少はグロスの嵩みも考慮されているようですね。

ちなみに、前回の取り上げた45㎡の1LDKは予定価格から幾分下がりましたね。いくらコンパクトでグロスが嵩まないとは言え、あの水準は流石にちょっと高かったですからね。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗いカウンター、天然石の水回り天板(フィオレストーンとのセレクト)、タイル貼の廊下、そして前回の記事で言及した全熱交換器など充実したものになっています(全てスーペリア(一般)グレード。プレミアムはビルトインエアコンや突板フローリングなども搭載されています)。

管理費は338円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付ですし、コンシェルジュサービスや各階ゴミ置場もある物件なので、違和感はないでしょう。

駐車場は194台で平置2台を除きタワー内部の機械式になります。

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