オーベル藤が丘【良好な丘上駅徒歩2分×アイランドキッチン】4階75㎡6,558万円(坪単価290万円)

オーベル藤が丘。

藤が丘駅徒歩2分、青葉台駅徒歩16分の地上5階地下2階建総戸数51戸のマンションです。

隣駅の青葉台駅をわざわざ徒歩16分と物件概要欄に記載しているあたりに藤が丘駅の駅力の弱さを感じてしまう部分はありますが、駅徒歩2分の丘上ポジションに位置した物件で、駅近ながら線路の影響も少ない魅力あるポジションですね。

藤が丘駅前には隣の駅徒歩1分のドレッセ藤が丘や駅徒歩2分のプラウド青葉藤が丘などもあり、駅近物件は少なくありませんが、駅前にとりわけ大きなランドマーク物件などは存在しませんし、当物件は雰囲気の良い銀杏並木通りの立地であることも後押し、エリア内有数の物件の1つになる可能性が高いでしょうね。

藤が丘公園、藤が丘小学校共に徒歩5分という良い距離感になりますし、この界隈に縁のある方にとっては申し分のないポジションでしょう。

設計は陣設計、施工は南海辰村建設で、丘上立地らしく直接基礎を採用出来ています。
オーベルシリーズは比較的南海辰村建設の起用が多く、南海辰村建設は大津の一件以来あまり良いことは言われませんが、以前も最近も三菱のザ・パークハウスで起用されることも多いですし、南海辰村だから~ということは考える必要はないでしょう。
ぶっちゃけ言ってしまえばどのゼネコンが起用されていようともリスクは絶対に存在しており、大切なのは万が一そういったことが起こってしまった場合にデベロッパーにそれを補償するだけの体力(資力)があるか否かが最大のポイントになるのは言うまでもありません。

さて、話がそれてしまいましたが、当物件は落ち着きある住宅街の一角であるとともに、得駅前の並木道沿いに位置した目立つ物件ということもあるのか、外観デザインに力を入れている様子が伺えます。

陣設計×オーベルというと、オーベルアーバンツ神楽坂がシックなトーンでなかなか魅力的だったのですが、当物件も同様にシックなトーンでまとめられており、マンション価格が高い時期に分譲されるだけのことはある印象です。

陣設計によるものではありませんが、昨年から分譲されているオーベル板橋本町もシックなトーンと複数種類のバルコニー手摺を採用することで外観に特徴を持たせた物件で当物件との共通点は少なくありません。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南角住戸です。主開口部は南東側の丘上道路沿いで、藤が丘幼稚園の園庭などを望むポジションになります。
南西側はグリーンヒル藤が丘の影響がありますが、日照的にも何ら申し分のないポジションですね。

なお、当物件は敷地北西面の並木沿いとこちら南東面の丘上の双方に入口が設けられており、北西部に設けられたメインエントランスは地下2階、南東部に設けられたサブエントランスは地上2階ということでかなりの標高差があります。
当住戸は地上4階部分ですので、要するに窓からの視界は一般的な平地に立っているマンションの3階住戸と同じような感じになるということです。

間取りとしては、最も日照面で魅力がある南角住戸ということで物件内で最も大きなものになっています。

総戸数51戸のほとんどがファミリータイプとなった物件ですし、駅徒歩2分とは言え、藤が丘の落ち着きあるポジションの物件なのでもう少し全体的に大きな面積帯であっても良かった印象がありますが(隣のドレッセは平均専有面積がこのぐらい)、マンションが高騰するご時世の分譲ですので意外ではないでしょう。

廊下はけして短くはありませんが、角住戸としては標準的な長さで、何度も曲がっているのでプライバシー面は良好ですし、柱の影響も少ないので効率性敵にも悪くありません。

また、最大のポイントはアイランドキッチンでしょうか。
イニシアシリーズなどではわりと見かけますが、オーベルシリーズのアイランドキッチンはちょっと記憶になく、これは大きな「個性」と言って良いでしょうね。

洋室3の引き戸はウォールドアのように完全に開け放つことの出来るものであって欲しかったですが、連窓サッシ沿いの方立てを非常に小さなものと出来ていますし、このアイランドキッチンを含めたLDK+洋室3周りには通常の75㎡ではなかなか感じることの出来ない豊かさがあると思います。

坪単価は290万円。北西方向は当物件の敷地よりも標高が低くなっていることが影響してはいるのでしょうが、1階の北角住戸が当住戸よりも高い単価設定になっているのは正直意味が分かりませんし、グロスの嵩みがかなり影響してしまった歪みの大きな単価設定ですね。
駅徒歩2分の好立地とは言え、6,000万円超になると売るのは楽ではないということでしょうか。
上層階の南角でアイランドキッチンという個性もありつつのこの単価ならば悪くないとは思うのですが…。

なお、北側、線路沿いではありますが、2016年に分譲されたエクセレントシティ藤が丘駅前は平均坪単価約250万円だったので結構な値上がり感がありますが(エクセレントシティシリーズって相場よりも安いことが少なくないです)、隣接するドレッセ藤が丘は2010年という非常にマンションが安かった時期でも坪単価230万円程の水準ではあったのでそこからの2割ちょっとの上昇と考えると相場並と言う印象になってくるのではないでしょうか。

設備仕様面は、総戸数51戸なので微妙なところではあるのですがほぼファミリータイプで構成された物件ですのでディスポーザーがないのはちょっと残念ですね。
また、食洗機やフィオレストーンのキッチン天板(側面までフィオレストーンです)などは良いのですが、トイレに手洗いカウンターがないどころか古めかしさのあるデザインのタンクタイプですし、浴室照明もダウンライトではなくブラケットタイプになっているなど300万円近い単価帯の物件であることを考えると少々物足りなさを感じずにはいられません。

管理費は240円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数51戸というそれなりのスケールがあることを考えると高く感じます。

駐車場は全26台で平置2台を除いた24台が機械式になります。近年の駅近物件にしては設置率が高いように思います。
ちなみに、駐車場の入口は丘上の敷地南東部で、ゴミ収集車の関係もあるのかゴミ置場はサブエントランスのある2階にあるので、朝駅に向かって出かける際にゴミを捨てたい方にとってはネックの1つにはなるでしょうね。

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