ディアスタ宮崎台【内廊下設計ゆえに生じたプラン?】2階63㎡3,998万円(坪単価208万円)

続けて、ディアスタ宮崎台。

設計・施工は風越建設で、直床になります。
けして安い価格帯の物件ではないので二重床の方が適切だったとは思いますが、一方で直接基礎と出来る地盤の良さは魅力の1つとなるでしょう。

なお、前回の記事で取り上げたような個性的なプランが存在する当物件ですが、そのようなプランが生じているのは全方位に住戸を設けているからに他なりません。

南東も南西も2~3階建の戸建で構成されたポジションになるので、デベロッパーによっては南東・南西向きを中心とする選択肢(そうなった場合には各戸のスパンが確保しづらくなるので、ほぼ田の字プランとなり、開口部との関係上、外廊下がマストになる)もあったように思いますが、日照は得られても5階建では視界が妨げられるお部屋も少なくなってしまうことからこのような全方位設計(角住戸を除くと南西と北東がメイン)になったのでしょう。
※北西に宮崎台小学校の桜並木が望めることも加味されてのものでしょう。

内廊下設計になったことで行灯部屋も生じていますし、中住戸は特に外廊下物件に比べると通風面(風抜け)で劣るのでそこは注意する必要がありますが、小規模なりに差別化を強く意識した興味深い物件になっていると思います。

デザイン監修はエフ・アイ・オウアソシエイツです。ディアスタ川崎柳町の他、ザ・久が原レジデンスなど他デベ物件での実績も少なくありません。

よくあるツートンカラーのデザインで、大きな特徴は見受けられませんが、エントランス周りはよりシックなトーンで纏まっていますし、内廊下のデザインも含めこの単価帯の物件として違和感のないものになっています。

前回のディアスタ宮崎台

公式ホームページ
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お部屋は63㎡の2LDK、南西角住戸です。南西側は2~3階建の戸建などで構成されていますが、南西側の隣接地は一段グラウンドレベルが高い感じになっているので、南西向きは4階ぐらいにならないと視界抜けは得られません。

また、前建との距離も十分に図れているとは言い難いので、この階だと冬場の日照には影響が出てしまいそうです。

間取りとしては、63㎡という大き目の2LDKということでこれから小学校に通うお子さんのいる子育て世代を意識したものということになるでしょうか。

50㎡台の2LDKでなく60㎡超えの2LDKになっているあたりからそのように感じるのですが、やはりこのポジションなどを考慮すると全戸3LDK(当物件は完成売りなのでメニュープランなどで2LDKが選択できないのが難しいところですが…)でも良かったとさえ思うわけで、少々の中途半端さは感じてしまいますね。

前述のように内廊下設計でなければ共用廊下側に開口部を設計し、60㎡台中盤の3LDKをプランニングすることも出来たはずですが、内廊下設計のこのスパンのプランで3LDKを設計しようとすると行灯部屋が2室生じてしまうことになるのでこういったプランを設けるしかなかったということでしょう。

ある意味内廊下設計の弊害とも言えるわけで(内廊下でもフロア内部に吹抜を設計するの工夫を施すことで対処出来ますが、コスト面などから簡単でないのは言うまでもありません)、賛否あるプランニングではあるのでしょうが、一方で、LD前に奥行のあるテラスバルコニーという形をとっているのは上手に感じますね。

この形ならばLD内部から前建までの距離が通常以上に確保出来ますし、空間的な広がりも得やすくなります。

玄関廊下もやはり非常にコンパクトに出来ているので居室畳数は専有面積以上に大きな印象がありますし、柱の食い込みもほとんどないという意味でも効率性の高いプランと言えますね。

なお、当物件は基本的に逆梁工法が採用されていますが、テラスバルコニー設計となったこういったプランにはむろん順梁が採用されています。

坪単価は208万円。事実上の1階住戸ですし、前建の影響も少なくないポジションなのですが、そのポジション以上に控えめな印象はありますね。

65~67㎡の3LDK(いわゆる田の字プランで行灯部屋はない)と出来ていればこの単価になることはなかったはずで、「2LDKニーズが旺盛とは言えない立地」と「2LDKにしては面積が大きいこと(価格のグロスが嵩む)」が少なからず影響しているのは間違いないでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗器(トイレはタンクレスではありません)、天然石のキッチン天板と違和感のないものになっています。

管理費は196円/㎡。ディスポーザーはありませんが、内廊下の小規模物件でこの単価はリーズナブルですね。
このランニングだと内廊下はおそらく換気機能のみで冷暖房はついていないのではないかと思いますが、悪くないでしょう。

駐車場は全13台でうち平置が3台、残りの10台が機械式になります。

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