ザ・ヒルズ国立レジデンス【駐車場はほぼ敷地外ながら、ダブルエントランス設計】3階65㎡3,380万円(坪単価171万円)

ザ・ヒルズ国立レジデンス。

谷保駅徒歩5分の7階建総戸数30戸のマンションです。
国立駅へは徒歩3分のバス停からバスで11分という距離感になります。

国立にもヒルズ国立というのがあるのでご存知の方も少なくないかとは思いますが、「ヒルズ」は「プラウド」が出来る以前の野村不動産のマンションブランドであり、当物件の立地条件での「ヒルズ」というのは少々違和感があります。
当物件は売主であるファーストリアと事業主及び施工として携わっている五光建設のJVのような形であるがゆえに、これまで五光建設の物件で使われてきた「グランツ」が使われていないということになるのでしょうか。

敷地北側は甲州街道になりますので静かな環境とは言い難いのですが、南側は第一種低層住居専用地域が広がるエリアで(当物件の敷地は第一種住居地域なのでこの高さの建物が建てられる)、無理なく全戸南向きと出来る敷地形状に魅力を感じることの出来る物件になります。

設計はディー・ワークス、施工はその五光建設です。
外観デザインはごくごく一般的なものという印象でしかありませんが、ランドプランには特徴がありますね。

エントランスを敷地東側だけでなく、回り込んだ敷地南側にも設けたダブルエントランス設計はこのスケールの物件では非常に珍しいですし、敷地のゆとりを感じることの出来る物件です。

まぁ、敷地内駐車場は身障者用の1台のみで、敷地外に第三者との契約により駐車場を確保した形なので、敷地にゆとりがあって当たり前っちゃ当たり前なのですが…。
敷地面積からすると敷地内に駐車場を設けることは十分に出来たはずなのですが、特殊な傾斜地ゆえの動線面での難しさがあったということなのでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は65㎡の3LDK、南東角住戸です。敷地は南傾斜の中途なので、この2階住戸でも前建である戸建を越えるか越えないかぐらいの高さにあり、日照は申し分ありません。

東方向には谷保天満宮の深い緑が広がるポジションにもなります。

間取りは、ファミリータイプの角住戸としてはかなり小ぶりなものになりますが、物件自体がほぼ60㎡台で構成されているので特段小ぶりということはありませんし、小ぶりなプランなりの工夫がみられるのは悪くないでしょう。

廊下が2つに分かれたいわゆるウォークスループランとなっているので廊下はそこまで短くはありませんが、柱の食い込みを抑えたゼネコンデベロッパーらしさを感じるプランで、南面が雁行設計となっているあたりも興味深いですね。

敷地形状を考慮してのものではあるのでしょうが、このように雁行設計となったことでLDが無理なく無駄なく二面採光に出来ていますし、東側に施されたしっかりとしたバルコニーとのバランスも良いですね(外に洗濯物を干したい方にとってはちょっと残念なのかもしれませんが…)。

洋室2と3が引き戸で隣接しているのも居室間の音漏れなどを考えると不思議な設計で、メニュープランなどではこういったものがあっても基本プランではあまり採用されることはないものなので思い切った印象にはなるのですが、当プラン自体が全体的に非常に個性的でエリア内ではまず見かけることのないものになっているので、このプランニングがライフスタイルにマッチする方にとっては悪くないでしょう。

前述のように効率性的にもまずまずと言えるもので、65㎡の3LDKながらもLDKが14.6畳というしっかりとした大きさに出来ているのも1つのポイントになるでしょう。

坪単価は171万円。3階以上だと完全に前建を越えますが、2階だと影響が残るので物件内で下限水準の目に優しいものとなっています。

3階以上は全て視界抜けの得られるお部屋になりますので、こういったお部屋のニーズはけして多くないのでしょうが、ちょっとしたパンダ価格になっているのは確かで、予算に限りがあり前述のように特色豊かなプランに魅力を感じる方にとっては検討対象となってくるのでしょう。

駅前では先行してセイガステージ国立が平均坪単価約220万円で分譲していることからも分かるようにこのご時世にしては目に優しい方にはなるのでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、この単価帯の物件ですので当然水回りの天然石天板仕様などもありませんが、食洗機に加えキッチンに食器棚がついているのは魅力ですね。

管理費は226円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数30戸という小規模物件ですのでこのぐらいの水準になることに違和感はありません。
前述のように駐車場は外部の第三者から借りることになりますので、駐車場収入が管理費の足しにはならないのでもっと高くともおかしくない印象なのですが、機械式駐車場などのケースではメンテナンス費用との兼ね合いでほぼ行ってこいのような感じになりますし、こんなもんですかね。

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