グランドメゾン新川崎加瀬山【久々の新川崎×夢見ヶ崎公園(加瀬山)至近】2階70㎡5,950万円(坪単価280万円)

グランドメゾン新川崎加瀬山。

新川崎駅徒歩7分、鹿島田駅徒歩13分の5階建総戸数42戸(事業協力者住戸6戸含む)のマンションです。
新川崎駅のペデストリアンデッキまでは徒歩5分ほどの距離になりますが、その手前にはシンカシティのシンカモールがあり、そこから屋根のある部分を通ることが可能なので、駅までの道程のおよそ半分程度は傘要らずで快適なものとなります。

なお、アドレスは北加瀬一丁目で、夢見ヶ崎公園(加瀬山)の北東側に位置する物件になります。

加瀬山周辺にはクリオ新川崎夢見ヶ崎公園やクオス新川崎夢見ヶ崎公園などがあり、マンション名はシンプルな「新川崎」以外に「新川崎夢見ヶ崎公園」などとなることが多いエリアなのですが、当物件は「加瀬山」と入っており、当物件のキャッチフレーズ「護られてきた里山と、守るべき家族と。」からも何か「山」を強く意識しているようですね。

当物件のポジション自体は山でもなんでもなく、標高約5mのいわゆる低地になりますので普通に「夢見ヶ崎公園」で良かったような気がします…。

また、物件のポジション自体は大通りからしっかりと内に入った低層住宅が中心となったエリアで落ち着きがあります。

夢見ヶ崎公園内の動物園は無料のものにはなりますが、子供だけでなく大人でも十分楽しめるものですし、通学区の日吉小学校が徒歩4分、さらに、ガーラレジデンス元住吉の記事でも言及した今春オープンしたばかりのコトニアガーデンが徒歩7分という距離感なのも魅力の1つになるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、西角住戸です。南西側は接道していますし、いずれの方角も前建が戸建になったポジションなので、2階でも圧迫感は皆無で、日照はもちろんのこと、加瀬山も望むことが出来るでしょう。

間取りとしては、これでも物件内では大きなものになっており、マンション価格高騰の影響か落ち着きを感じる立地のわりには全体的にコンパクトな設計になっていると感じますね。

(あまりに特徴的な設計だったがために再三名を挙げているので読者の方はもう聞き飽きているかと思いますが、)総戸数687戸のグランドメゾン品川シーサイドの杜で最大77㎡というプランニングをしてしまう積水ハウスの物件なので驚きはないのですが、前述のように子育て環境としても魅力の高いポジションだと思いますし、基本プランを「4LDK」にしてもいいから80㎡程度のもの(4LDKとしては80㎡は小さい)を設計してくれても良かったのにな…と思ってしまいますね。

小規模ではありますが、積水ハウス物件らしい外観デザインに拘りを感じる物件ですし、2.25mのハイサッシなど、専有部にも拘りを感じることの出来るパフォーマンスになので少々グロスが嵩んでもニーズはあると思うのです(むろん80㎡超が10戸とか20戸となると話は違ってきますが数戸なら…ね)。

さて、話を戻してこちらのプランですが、コンパクト目の3LDK角住戸なりのプランニングということになるでしょう。

廊下はクランクさせているのでプライバシー面への配慮がなされてはいますが、基本的には「短め」にして効率性を高めることを念頭に置いた設計です。

共用廊下側に居室を1室配置出来ていれば(いわゆる田の字プランのようになる)、LDを二面採光に出来ていたと思うので、そういう意味では少し残念な気もするのですが(一般的な田の字プランよりもスパンが確保出来ていないのが原因でしょう)、洋室2にはウォールドアが採用されており、方立ての小さな連窓サッシ(サッシ高2.25m)も施されたプランなので、採光面は抜群に良いでしょうね。

当物件は順梁と逆梁が共存しており2.25mになっているのは逆梁部分のみかと思いきやそんなことはなく順梁での2.25mはとても素晴らしいですね(逆梁だとバルコニーがコンクリ手摺になるので、一長一短ですが、順梁での2.25mは「いいとこどり」ということになります)。

バルコニー戸境もいわゆるペラボーのみではなく、コンクリ壁でしっかりと仕切られていますし、このような小ぶりな面積帯で構成されているのが惜しいと感じるぐらい昨今のこの単価帯の物件では珍しいほど高級感を意識した物件と言えるでしょう。
※廊下の折り上げ天井はグランドメゾンシリーズで頻繁に採用されるものでこの物件ならではという感じではないですが、やはり良いものですね。

プランは一見地味ではあるのですが、柱もほぼ完全にアウトフレーム化されていますし、クオリティの高いものです。

坪単価は280万円。新川崎駅徒歩10分圏内は近年供給が滞っており、最も直近になるのが「施工ミス」により2016年に販売がリスタートされたパークタワー新川崎(当初の分譲開始は2013年)であり、そのパークタワー新川崎がそういう経緯があったがゆえに2016年のリスタート時においても相場よりも安い水準のものが少なくなかったので(2013年時よりは当然価格を上げてはいたがそれでも相場上昇ほどではないお部屋も少なくなく一部住戸はかなりの倍率が付くかなりの人気物件でした)、それと比べた場合の値上がり感は少なくありません。

ただ、リスタートのあった2016年春以降相場はさらに値上がりしていますし、2016年夏に分譲された新川崎駅徒歩14分のクオス新川崎夢見ヶ崎公園の平均坪単価が約220万円であったことを考えてもこの物件の平均が270万円ほどとなることに違和感はないでしょうね。

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