グランドメゾン新川崎加瀬山【このご時世では珍しい好設計・好仕様】3階54㎡4,350万円(坪単価266万円)

続けて、グランドメゾン新川崎加瀬山。

設計は現代綜合設計、施工は若築建設です。
現代綜合設計は、近年、積水ハウスの高額物件であるグランドメゾン目黒東山パークフロントグランドメゾン等々力レジデンス、そして双日のマンションシリーズであるインプレスト文京東大前インプレスト駒込染井などの実績があり、前回の記事で書いたような設計面でのクオリティの高さも納得できるところではないでしょうか。

また、当物件はフロアプランも秀逸です。
南側の棟は、エントランスやエレベーターのある北東側の棟から「吹抜」を隔てたエキスパンションジョイントでつながった位置にあり、6戸並んだその南西向き住戸の真ん中2戸はその「吹抜」側にバルコニーを設けた両面バルコニープランと出来ているので、プランバリエーションが豊富なのです。

グランドメゾン江古田の杜で実現されていた両面バルコニーのように大きくて奥行のあるものでこそありませんが、一般的な田の字プランの共用廊下側に面した開口部と比べるとプライバシー面等で遥かに優れていますし、そもそも、棟を2つに分けたことで角住戸率を高めていること自体が素晴らしいと思いますね。

デザイン面は、いわゆる積水デザイン(グランドメゾンデザイン)で、とりわけ当物件らしいと感じるところはないのですが、やはりお馴染みの石積みを施したエントランス周りは素敵ですし、植栽と石積みを望むエントランスラウンジも雰囲気が良いですね。

前回のグランドメゾン新川崎加瀬山

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、北角住戸です。北西方向は隣の隣が3階建になりますので視界抜けまではありませんが、北~北東にかけては2階建ばかりになったエリアで、この階でも視界抜けを得ることが出来ます。

間取りとしては、物件内では小さめな面積帯のもので芳しくない日照が加味されてのプランニングということになってくるでしょう。
当物件は前述のように2棟がエキスパンションジョイントでつながったフロアプランになっており、このプランのある北側の棟は南側の棟の影響で日照が得にくくなっているので、こういったさらにコンパクトなプランが多くなっています。

2LDKとしても小ぶりな面積帯になるので居室畳数からはゆとりを感じにくいのですが、それでもLDを10畳に乗せることが出来ているのは良い点ですし、柱の食い込みがほとんどない54㎡ですので当然住宅ローン控除も適用可能なプランということになります。

衣装収納は少なめですが、シューズインクロークとトランクルームがあるので収納全体で見た場合には明らかに少ないという印象ではありませんし、効率性的にも悪いものではないでしょう。

なお、前回の記事でも言及したように順梁と逆梁が共存した物件で、このプランのバルコニー側は逆梁工法が採用されているので、手摺はコンクリート(上部は格子)になります。

坪単価は266万円。視界抜けも出てくるポジションではありますが、やはり日照面が影響し単価は物件内では控えめな方になっています。

やはりパークタワー新川崎のリスタート時の価格と比べると高くは感じますが、パークタワー新川崎は中古市場において坪単価280~300万円程度の成約が多くなっておりますので、新築であることや角住戸であることを加味すると(パークタワーの角住戸はファミリータイプばかり)、違和感のないものと言えるでしょうね。

新川崎駅の都心アクセス性の高さは言わずもがなですし、近隣の東横線沿線(武蔵小杉・元住吉・日吉・綱島など)と比較するとやはりこういったお値段になるのは自然のことでしょう。

駅前タワマンなどではなく、落ち着きのある立地になるので、こういった大きさの2LDKのニーズがどれほどあるのかという疑問は少々ありますが…。

設備仕様面は、このスケール・価格帯でディスポーザーがついているのはちょっと驚きましたし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など、それ以外も充実しています。

管理費は248円/㎡。外廊下ですが、最大でも70㎡ちょっとの総戸数42戸という微妙なスケールでディスポーザーがついていることを考えると悪くない水準でしょう。

駐車場は全17台で、身障者用1台(平置)を除き機械式になります。

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