リビオ日本橋鞍掛ザ・レジデンス【大通り沿いでないがゆえの囲まれ感】2階70㎡7,288万円(坪単価344万円)

リビオ日本橋鞍掛ザ・レジデンス。

馬喰町駅徒歩2分、小伝馬町駅、馬喰横山駅及び東日本橋駅徒歩4分、岩本町駅徒歩8分、新日本橋駅徒歩9分、浅草橋駅徒歩10分、人形町駅徒歩11分、浜町駅徒歩12分、三越前駅及び神田駅徒歩13分の12階建総戸数44戸のマンションです。

東京駅も徒歩22分となるこの界隈なりの交通利便性に優れたポジションで、江戸通りからは内に入ったポジションになるので駅前にしては落ち着きがあります。

ただ、馬喰町駅、馬喰横山駅、東日本橋駅の界隈は駅徒歩1分となる物件が山ほどあるので特段交通面で強調出来る点はありませんし、全戸南西向きながら南西を11階建のコンフォリア日本橋に屏風のように塞がれてしまっているのは残念ですね。

南東にも南にも同じかそれ以上の高さの建物がありますし、この地に建てる以上は仕方のないところとは言え、近年の馬喰町駅・馬喰横山駅・東日本橋駅界隈は供給が非常に盛んで苦戦している物件が少なくない中、後発でのこの立地条件となるとなかなか大変そうな印象があります。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡の3LDK、西角住戸です。南西はコンフォリアに塞がれると書きましたが、接道してはいるのでそれなりの距離感になりますし、この西角は物件内では最もコンフォリアの影響が少なくなるポジションです。北西面も接道しており、道路の走っている方向(西方向)にわずかながらも視界抜けを得ることが出来るでしょう。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになります。当物件は1フロア4戸で構成されていますが、うち2戸がこのぐらいの大きさの3LDK角住戸、残りの2戸が40㎡の1LDK中住戸ということで、きれいに分かれた形ですね。

日照良好なお部屋は上層階に限られますので、上層階を2LDK~3LDK(50~70㎡台)、中下層階を1LDK~2LDK(30~50㎡台)と言ったようなプランニングの方がプランバリエーションも増えますし、全体として販売単価も伸ばしやすかったような印象がありますが、フロアごとにプラン(住戸割り)を変えると設計・施工面での手間(つまりはコスト)も増えますし、こういったシンプルな造りになったのかもしれません。

さて、こちらの間取りですが、この界隈の小規模物件らしくやはり柱の食い込みが見られます。また、1フロア全4戸で南西面を分け合う形になっているので南西面のスパンが今一つで、必然的に奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまい、キッチンがバルコニーに対して垂直方向に設計されているあたりにも苦しさは感じますね。

ただ、その一方で好感が持てるのは、洋室3の引き戸です。両面共に3枚引き戸が戸袋にほぼ収納できるようになっており、引き戸を全て開くとLDとの一体感が非常に高いです。

LDと一体利用することでLD入口付近の実質的な廊下部分も空間の一部として活きてきますね。

また、柱の食い込みはあるものの収納配置なども上手なので居室形状も申し分ありません。

坪単価は344万円。日照だけでなく視界抜けが多少出てくる最上階になると坪単価400万円を超えますので、単価差自体に違和感はありませんが、前述のようにこの界隈の昨今の需給の乱れが大きいのは間違いのないところですし、特段強調できる点がある物件ではありませんので、低層階は320~330万円程度であって欲しかったとは思いますね。

今と比べて市況の良かった1~2年前ならばこの単価でも納得ではあるのですが…。

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