プライム港南台【繊細、かつ、気の利いたバルコニー手摺】1階69㎡4,470万円(坪単価216万円)

続けて、プライム港南台。

設計・施工は長谷工で直床になります。
価格帯的に直床なのは仕方のないところと言えますし、全体的に共用廊下側の柱のアウトフレームに配慮を感じるプランが多くなっているのは評価出来る点でしょう(下で追記します)。

外観デザインはこの価格帯の物件ですので、特段高級感があるわけではありませんが、階数によって道路などからの視線に細かく配慮したバルコニー手摺の設計が印象的ですね。

階数によってガラス手摺となる部分の高さを「段階的に調整」しており、そのようにしたことで外観デザインにも動きを出すことが出来ています。

また、総戸数183戸というスケールのある物件らしくエントランス周りのデザインはかなり高級感がありますね。内部もいい感じですが、特に素敵なのがエントランスアプローチで緑豊かな曲がりくねったそれは毎日の家路を心地良いものとしてくれることでしょう。

一方でやや残念に感じるのはランドプランですね。当物件はエアリー(A)、ブルーム(B)、カーム(C)、ディライト(D)の4棟構成になっているのですが、当物件の売りの1つであるバードガーデンはエアリーとブルームに挟まれた三角地帯なので少々閉塞感があります。

隣接地などとの関係上、敷地内ガーデンが日照が芳しくない敷地北側などに追いやられてしまうのはよくあることなので特段のマイナスとは感じませんが(あるだけでプラス)、当物件は平置駐車場が日照抜群のポジションにあり、その駐車場のあたりにガーデンを配置することが出来ていたら素晴らしかったのになぁ…という思いはありますね。

敷地の接道面の関係(駐車場動線)や配棟の関係(住戸向き。可能な限り条件の良い南向き住戸を増やす)が考慮された結果、このランドプランになっているはずなので、そこまで満たすのは難しかったということかとは思いますが…。

ちなみに当物件の売主には「プライム」の京急電鉄の他に、三菱地所レジデンスも名を連ねています。
品川シーサイドではその「プライム」と三菱地所の「パーク」が融合し、プライムパークス品川シーサイドというネーミングがなされていましたが、こちらは持分の関係上かパークは入らないようですね。物件のポジションや周辺環境、さらにそれなりのスケール・棟数があることからすると「プライムパークス」は結構しっくり来るのですが。

前回のプライム港南台

公式ホームページ
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お部屋はブルームコートの70㎡弱の3LDK、南西向き中住戸です。敷地南西側は一段高いグラウンドレベルにせきれい団地があるのでちょっとした崖(擁壁)のような感じになっています。
また、せきれい団地との敷地境界付近には高圧線が横断しているので、そのあたりの影響も気になるところではあるでしょう。
※なんか最近やたらと高圧線に面した物件を紹介しているように高圧線や鉄塔って多くの方が思っている以上にたくさんあるものなので、そういったものに面したマンションは少なくないですね。

当物件は敷地形状的に南に面したお部屋を多くすることを考えるとどうしてもこのブルームコートのような配棟が必要になってきますので、仕方のないところではあるでしょうね。

間取りとしては、70㎡に満たない小ぶりな3LDKですが、上述のように共用廊下側の造りに好感の持てるタイプで使い勝手は一般的な70㎡超のプランに匹敵するものと言えるでしょう。

柱は完全にアウトフレーム化されているわけではありませんが、洋室3側が共用廊下からセットバックされた位置にあるので、玄関前にアルコーブ的なワンクッション空間を設けることが出来ていますし、廊下も短めなので効率性的にも申し分ありません。

玄関内部の設計は、同じ長谷工設計・施工でも昨日のルネ本厚木のような窓付きだったり、ベビーカーなどを置けるスペースがあったりなどという最新の気の利いたものは見当たりませんが、ああいったものはまだまだごく一部の物件でしか採用されていませんからね。

テラス側に連窓サッシが採用されていないのは残念ですが、洋室2の引き戸が大きく開け放つことの出来る設計になっているのは良い点でしょう。

坪単価は216万円。高圧線や擁壁の影響が加味された水準と言えるでしょう。アドグランデとここは、非常にマンション価格が安かった2010年に分譲されたブランズシティ港南台うぐいすの杜(駅徒歩2分ながら平均坪単価約220万円)以来の分譲になりますので、嫌が上にも値上がり感が生じてはしまうのですが、今時期の相場からしたらこなれている方ではないでしょうか。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターなどの高級感のあるものは見当たりませんが、ディスポーザーと食洗機はついていますし、浴室照明もブラケットタイプではなくダウンライトになっており悪くないですね。

管理費は176円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、スケールメリットを感じることの出来る魅力ある水準です。
ちなみに、共用施設は、パーティルーム・キッズルーム、ラウンジなどがあります。

駐車場は全92台で、うち平置24台、残りの68台が機械式になります。

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