プラウドシティ日吉【Sulatto3は英断】2階71㎡5,790万円(予定)(坪単価269万円)

続けて、プラウドシティ日吉。

設計・施工は三井住友建設で、前回の記事でもちらっと述べたように当物件の大きなポイントとなるのがSulatto3(スラット3)です。

当ブログではSulatto3の物件を過去に何度も紹介しており、クレヴィアタワー目黒不動前プラウド大宮ルフォン板橋区役所前タワーレジデンスなどの事例があるのですが、Sulatto3が採用されたのはその2013年のクレヴィアタワー目黒不動前以来見ておらず、昨今の建築コスト高騰の影響か全然お目にかかっていなかったので当物件で採用されていることが分かった際には最高に嬉しかったですね。
※ちなみに同じ三井住友建設設計・施工のプラウド綱島SSTはSuKKiT1でした。

Sulatto3は免震が前提になった構造で20階建というほどほどの高さながら免震構造が採用されているというだけでもかなりの特長になってくるのですが、それと同じぐらいSulatto3によって住戸内の梁を最小限に抑えたことによる2.4mのハイサッシが魅力的ですね。

前回の記事で書いたように当物件は高さ制限が60mに緩和されたことで20階建が実現しているのですが、60mで20階建は単純計算で階高3mしかないことからお分かりのように階高は分譲マンションとしては最低限です。

その中で二重床を採用しているので(ミライフルを採用しているのですから当然ですね)、最大天井高は全フロア2.4mとやはり分譲マンションとしては最低限の水準になっているのですが、サッシ高が最大天井高と同じ、つまり、足元から天井間際までの本当の本当のハイサッシが実現しており、これは非常に価値のあるものですね。

階高が高くハイサッシを実現しやすいタワマンでも2.1~2.2mあれば頑張っている方と言えますし、一般的なノンタワマンは2m程度となることが多いので当物件のサッシ高がいかに高いかがお分かりいただけるかと思います。

前回の記事で書いたように横浜市内のこのエリアの高層物件、かつ、総戸数1320戸にも及ぶ大規模再開発というだけでも十分な魅力があるわけで、それに加えSulatto3というのはちょっとした鬼に金棒だなと。
1320戸というあまりにたくさんの数を捌かなくてはいけないプレッシャーなどが影響したかどうかは定かではありませんが、野村不動産のこのSulatto3をGO!とした判断はまさしく英断でしょう。

共用施設は、シェアキッチン、キッズプレイスペース、スタディスペース、クリエイティブラボなどで総戸数1,320戸というスケールからすると物足りなさがありますし、ゲストルームなどがないのも残念ではあるのですが、当開発エリア内にメガロスが出来るようですし、商業店舗が充実していることとの兼ね合いもあるのでしょう。

前回のプラウドシティ日吉。

公式ホームページ
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お部屋は東棟の70㎡超の3LDK、東向き中住戸です。東側は当物件の駐輪場の先に日本大学グラウンドが広がっており、低層階でも「抜け(グラウンドとの間にネットはある)」の得られる良好なポジションです。

南東方向からの日照は南棟により多少妨げられてしまいますし、日照時間は短いのですが、レジデンスⅠ自体が綱島街道からしっかりと内に入ったポジションになりますし、このお部屋は綱島街道に背を向けてもいるので、物件内では落ち着きがあるという点も魅力の1つになるでしょうか。

間取りとしては、70㎡を越えたほどよい大きさの3LDKで、物件内では類似プランが数多く存在しています。

田の字ベースのプランではありますが、玄関がクランクイン設計になっており、玄関前にしっかりとしたアルコーブが採用されています。
また、洋室2側をこのように凹ませたことで全体として柱の影響を最低限に抑えることが出来ており、効率性も良好ですね。

専有面積に占める居室畳数割合は71.3%((11.8畳+3.4畳+6.5畳+5.0畳+4.6畳)×1.62㎡【※】÷71.13㎡)と田の字ベースの中住戸としては気持ち低い水準ですが、収納も充実していますし、違和感はないでしょう。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

そして、最大のポイントはやはりサッシ高でしょうね。
当プランももちろん2.4mのハイサッシが採用されているのですが、当プランの部分は逆梁になるのでバルコニー手摺はほぼコンクリになります。
Sulatto3はグリッド上に逆梁工法を用いることで耐震性を高め、その周囲の順梁部分の住戸の梁を削減することに成功した構法ですので逆梁部分のお部屋にとっては多少メリットは薄れます。

ただ、一般的な逆梁物件でもサッシ高2.4mを実現している物件はほぼありませんので、そこの価値は大きいですし、手摺上部は格子になっており、コンクリ部分の高さが抑えられている方ではあるので、逆梁部分でも開放感は高いですね。

ちなみにこのプランはバルコニーにエコキュートの貯湯タンクがあります。

坪単価は268万円。低層階、かつ、東向きで日照時間が短いなりの単価設定になっています。当物件の平均は300万円ほどになると思われ、エリア最高層×首都圏最大級、そしてSulatto3(免震構造)という点などを考慮すると駅距離が少々あるとはいえ(そもそも日吉駅は駅前に慶應義塾大学があり、西側は商店街が栄えていることもあり徒歩10分圏内の供給が非常に少ない)、目に優しい水準と感じますね。

先日紹介したプラウドシティ吉祥寺はそのスケール(かなりの数を捌く必要がある)のわりにやや強気な印象を受けるお値段設定でしたが、こちらは1,320戸という数を捌くことを考慮した至極現実的な水準で、早期完売を目指す野村不動産らしいお値段設定と感じます。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンター、天然石のキッチン天板など単価なりの違和感のないものになっています。なお、図面上は床暖房がないかのような表示になっていますが、床暖房とパナソニックの高機能エアコンのどちらかをセレクト出来るようになっています。

管理費は310円/㎡。ディスポーザーはついていますが、当然外廊下ですし、共用施設も今一つなわりに高いですね。
24時間有人管理が影響しているのでしょうが、コンシェルジュサービスもないわけですし、これはなかなか割高感があります。

駐車場はレジデンスⅠだけでなんと236台もあります。総戸数363戸ですので、なんと65%…。
一昔前に分譲された物件であれば何ら驚きはありませんが、駅徒歩9分のこのご時世このエリアの物件で65%はビックリですね。
流石に余るのではないかと思いますし、平置は5台のみでほぼ機械式なので維持修繕費が嵩むのも心配ですね。

そういった点が考慮された結果、管理費が高くなっているのかもしれませんね。
購入に際しては、駐車場稼働率を何%で見積もっており、かつ、その想定駐車場収入が管理費会計と修繕積立金会計にどのように配分されているかをきちんと把握しておく必要があるでしょう。

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