パークホームズ浦和常盤ステーションプレミア【常盤9丁目の駅徒歩3分】8階71㎡5,798万円(坪単価271万円)

パークホームズ浦和常盤ステーションプレミア。

北浦和駅徒歩3分の15階建総戸数56戸(事業協力者住戸8戸含む)のマンションです。

シティテラス浦和常盤に続きこちらも分譲開始となります。
シティテラスは常盤三丁目、駅徒歩5分という距離感ですが、こちらは常盤9丁目の駅徒歩3分というかなりの駅近物件で、学区もシティテラス同様に人気の常盤小・中学校とくれば注目度は自ずと高くなります。

総戸数は56戸とけしてスケールの大きな物件ではありませんが、「全戸ファミリータイプ×全戸南向き」という条件で、南方向は14階建のプラウド浦和常盤マークスまでは低層建物が多くなっており、駅近物件であることを考えると南面条件も上々と言えます(用途地域は商業地域なので将来的な保証はありませんし、実際、南東方向駐車場跡地には浦和常盤9丁目Ⅱ計画(ここと同じでデベロッパーは三井不動産)が早くも出ていますが…)。

もちろん北浦和公園にもほど近いポジションですし、駅近物件ながら線路沿いでないというのも良い材料になってくるでしょうか。

公式ホームページ
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お部屋は70㎡超の3LDK、南西角住戸です。南は前述のようにプラウドまでは低めの建物で構成されており、この中層階住戸であれば日照は申し分ありませんし、南西方向には浦和北公園の緑なんかも望める心地よいポジションになります。

間取りとしては、中住戸と大差ない70㎡をギリギリ確保した3LDKで、玄関廊下も一直線とした角住戸らしさは感じにくいものになります。

一般的に日照上最も人気になることの多い南東角住戸には83㎡(4LDK)という大き目の面積が確保されているのでそことのバランスを取った形でしょう。
※前述のように南東方向にはⅡ計画がありこのⅠ計画の設計時点でⅡ計画が決まっていたのであればまた違ったプランニングになっていたのではないかと思いますが…。

この南西角ももう少し大きくしてその分中住戸に60㎡台後半の3LDKを提案するというのも一案だったとは思いますが、特に違和感はないですね。

そんなオーソドックスなプランなので特筆すべき点はあまりないのですが、やはり共用廊下側の柱の食い込みは残念に感じます。
15階建ということで柱は結構太く、その太い柱がほぼほぼ食い込んでいるので、居室形状に与える影響がかなり大きくなっています。

洋室1と2の居室形状は見ての通りかなり難があり、一般的な70㎡と比べると使い勝手が劣るのは確かでしょうね。

また、西面(妻面)の開口部が限定的なのも勿体なく感じます。長谷工設計・施工のマンションなので仕方ないと考える方もいらっしゃるかもしれませんが、当ブログで様々な長谷工設計・施工の物件をご覧いただくとお分かりのように長谷工設計・施工でも開口部が充実していたり柱がアウトフレーム化されていたりとそのパフォーマンスは様々ですので、これはやはり残念という評価になってしまいます。

前述のように立地にかなり特長があるだけに設計面でコストをかけたくなかったということなのでしょうか。
昨年分譲された駅徒歩5分のザ・パークハウス浦和常盤が平均坪単価約250万円でしたので、駅に近い分高くなるのは仕方ないとしても当物件の平均は270万円程度になると思われ、想定していたよりもちょっと高かったですね。

間取りもさることながらデザインなども特段高級感があるわけではないですし、このお値段まで価格が上昇するのであればもう少し何らかの工夫や差別化要素が欲しかったかなと…。

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