ザ・パークハウス逗子【JR徒歩5分×海徒歩10分】2階94㎡8,490万円(坪単価298万円)

ザ・パークハウス逗子。

逗子駅徒歩5分(第三者所有の私道通行。公道の場合は徒歩6分)、新逗子駅徒歩8分の6階建総戸数41戸(事業協力者住戸1戸含む。他店舗5区画)のマンションです。
2004年のガーデンホーム逗子以来約14年ぶりの逗子駅徒歩5分以内での供給になる物件ですね。

当物件の駅徒歩5分は公道でなく私道を経由してのものでホームページ等にも書かれているように将来的に通行が保証されるものではありませんので、徒歩5分圏内が約14年ぶりであることを強調している点はやや強引な印象もありますが、そもそも逗子駅界隈どころか逗子市内では分譲マンションの供給が非常に限られており、5分だろうが6分だろうがJRがほど近いこのポジションの魅力や希少性は少なくないでしょう。

ありがちな「駅に近い=海まで距離がある」という立地にはなりますが、JRの駅に限定して話をすれば藤沢駅や辻堂駅と比べたらもちろんのこと、鎌倉駅などと比べても逗子駅は駅から海岸線までの距離が近いので、当物件の「駅前ながら逗子海水浴場まで徒歩10分という距離感」は海と交通利便性(主に通勤利便性)を両立させたい方にはもってこいと言えます。

物件の目の前は311号ですし、通りに沿って当物件の1階部分は店舗が5つも入居しますので、静かな環境とは言えませんが、通りから1本内に入ると住宅ばかりの落ち着きのあるエリアですし、海が好きな方で都心部へのアクセス性も重視したい方にとってはかなり魅力的な物件になるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は94㎡の2LDK+DEN、南角住戸です。当物件の敷地は311号に沿って南端が凸になっており、その先端部分に位置するのがこちらのプランになります。
南東方向は当物件の3階相当ぐらいの建物があるので視界は塞がれますし、南西側311号の向かいは当物件よりも背の高いマンションがありますが、南方向は平屋(ほぼ)なのでこの階でも視界抜けを得ることが出来るポジションで、日照もかなり得ることが出来るでしょう。

間取りとしては、平均専有面積78㎡と大き目のプランが多い当物件の中でも大きな面積となっています。
94㎡もあれば4LDKなのかと思いきや3LDKでもなく「2LDK+S」ということでかなり思い切ったプランニングですね。

土地柄もあるとは思いますが、部屋から海を望むいわゆるリゾートマンション(セカンドハウス利用を主目的とする)という類の物件ではないでしょうし(最上階の眺望も良いところであればそれ目的の方もいないわけではないでしょうが)、やや不思議な印象のあるプランになります。

主寝室が8畳、小さい方の洋室も6.3畳を確保しているあたりからすると以前は戸建に住んでいた老夫婦の住み替えなんかを想定しているのではないかと思いますが、そういった2人暮らしならばDENは必要なかったような気もしますし…。

このDENはLDと引き戸で隣接してはいるものの、引き戸を完全に開け放つことが出来るようにはなっていないので、そういう意味でも中途半端さを感じますし、こういった豊かな面積帯ながら主寝室以外がリビングインというのも変わっていますよね。

廊下はけして短くはないですし、この広さの2LDK+SらしくLDは十分な大きさを確保出来ているのですから、洋室2室をノンリビングイン(LDから独立させる)が相応しかったように思います。

一方、面積なりに収納が充実していますし、4.1畳のキッチンや1620の浴室などは申し分ないですね。

坪単価は298万円。上層階は坪単価330万円前後の水準になりますので、低層階なりの単価と言えるでしょう。物件平均だと310万円程度になるでしょうか。

逗子駅界隈での直近での分譲事例としては、2011年のグランツオーベル逗子があり、逗子駅徒歩11分(新逗子駅徒歩10分)で平均坪単価約260万円という水準でしたので、駅距離の差を加味するとそのマンション価格が安かった2011年からの2割程度にとどまる価格上昇は悪くない印象です。

ただ、グランツオーベルは「グランツ」の付いたオーベル最上級ブランドになっていることからも分かるように134号沿いのオーシャンフロントという特別な立地(上述のように逗子駅は海が近いので、JRまで徒歩11分(新逗子駅は徒歩10分)と南面オーシャンフロントが両立する)でしたし、リーマンショック前の価格高騰期である2007年に当物件と同じ311号沿いで分譲されたライオンズ逗子マスターズフォートが平均坪単価約280万円という水準でしたので、当物件の310万円ほどの水準は相場並と言ったところでしょうか。

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