ザ・パークハウス逗子【共用デザインは良いが、専有部仕様は…】2階66㎡5,690万円(坪単価284万円)

続けて、ザ・パークハウス逗子。

設計はIAO竹田設計、施工は不二建設、そしてデザイン監修はMINAMI DESIGN & PLANNINGの南氏です。

南氏はザ・パークハウスでの実績が豊富で、ザ・パークハウス上原ザ・パークハウス湯島龍岡町など高価格帯の物件での実績も少なくありません。

外観のツートンカラーやエントランス庇の軒裏の木目調デザインはかなり高額だったザ・パークハウス上原を彷彿させるもので、多くの住戸が坪単価300万円を超えていることを意識した設えと言えるでしょうか。

ツートンカラー自体は珍しいものではなく組み合わせもモノトーン調なのでごくごく一般的なものではあるのですが、エントランス軒裏だけでなく、バルコニーの軒裏(天井)にも木目調の設えがなされていることで外観から受ける印象は大分違ってきますね。

賑わいのある311号側に店舗を5区画設計しているため、マンションエントランスは敷地北西側のあまり目立たない位置にあるのですが、道路からしっかりとセットバックしたゆとりあるエントランスには存在感のある大庇があり、総戸数41戸という数字から受ける印象以上の優雅な造りになっているのも当物件の見所の1つですね。

屋上には花火大会が望めるテラスも設計されており、オーシャンフロント物件ではないながらも海岸線に近いマンションなりの工夫が施されている点も〇でしょう。

前回のザ・パークハウス逗子

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、北西向き中住戸です。マンションエントランス側の細い道路に面したお部屋になります。2階では視界抜けは得られませんが、道路の向かいは戸建ですので圧迫感などはありません。

間取りとしては、平均専有面積約78㎡ということからも分かるように物件内では小さめのものにはなるのですが、それでも3LDKになっており、先ほどの「94㎡の2LDK+S」とのギャップが凄いですね。

こちらもメニュープランの2LDKを選べば十分にゆとりある2LDKになるので3LDKに拘っているわけではないのでしょうが、LD10畳、キッチン2.9畳、最低限の収納などをみても3LDKとしてはかなりギリギリのプランニングということになるでしょう。

ただ、一方で魅力に感じるのはやはりワイドスパンですね。

物件内でもワイドスパンな方のプランになりますし、中住戸でこのレベルのスパンが確保されているケースと言うのは一般的に多くありません。

LDの開口部はスパンのわりに小さいですし、今一つスパンが活かしきれていない印象があるのも事実ですが、ワイドスパンに出来たことで共用廊下側に面した居室を洋室1のみとすることが出来ているわけですし、廊下を短めに出来ているのも長所の1つとなるでしょう。

坪単価は284万円。低層階で日照もほぼ得られないポジションのわりには高めの印象がありますが、前回の記事でも述べたように逗子エリアは分譲マンションの供給が非常に限られており、徒歩5分圏内となると約14年ぶりにもなりますので、需要が少なからず溜まっていたであろうことを考えるとこのような水準になることに違和感はないでしょう。

実際、第1期では総販売戸数40戸のうち32戸を供給しており、このぐらいの戸数を売るのであればパンダ部屋は必要ないということです。
当物件は平均専有面積78㎡と大き目ながらも「70~85㎡」などの狭いレンジではなく、「64~98㎡」というかなり広いレンジにしたことでグロス価格に幅を持たせターゲットを拡大することが出来ていると思います。需要を余すことなく掘り起こす上手な販売戦略と感じます。

設備仕様面は、総戸数41戸とは言え平均専有面積78㎡という大きさがありますし、ディスポーザーの導入に積極的な三菱地所物件なので当然ディスポーザーが付いているのかと思いましたが、付いていないようです。
トイレ手洗いカウンターや水回りの天然石天板仕様も見当たりませんし、この単価帯の物件とは思えない淡泊な仕様です。
分譲マンションの供給が少ないエリアなので、この仕様でも問題ない(比較されにくい。悪目立ちしない)という判断なのでしょうか…。

管理費は234円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、そこそこしますね。そこそこのスケールのある物件ですし、200円/㎡ぐらいでもおかしくなかった印象です。

駐車場は全17台で、平置2台(身障者用及び事業協力者用)、機械式15台という構成です。

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