パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ【敷地中央を貫く南が開けた魅力的な広場設計】4階66㎡4,898万円(坪単価244万円)

続けて、パークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ。

設計・施工は長谷工で直床になります。
坪単価250万円を超えるお部屋もわりとありますので、二重床で頑張って欲しかったという思いはありますが、昨今はこのぐらいの価格帯でも直床になるケースは少なくありませんので驚きはありません。

特筆すべきはランドプランと共用部のデザインでしょうか。
まず、ランドプランですが、B敷地との間となる敷地中央部に縦に貫く緑豊かな広場が設計されているのがとても魅力的です。

広場はちょうど駅からまっすぐになる位置にあり、ウエスト・イースト共に駅からの帰路はその広場を望みながら、かつ、広場を経由しての気持ちの良いものになります。
広場の南側はいたち川に隣接しているので、日照だけでなく視界抜けも得ることが出来るわけで、大規模物件であってもここまでポジションの恵まれた広場というのはそうそうありません。
※隣接地などとの関係上、広場やガーデンは敷地の北側(住棟の背後)などに設計されることが少なくないため

当物件は住棟の南側いたち川沿いにせせらぎ緑道やみはらし広場なども設計されていますし、環境重視派にはたまらん立地ですね。
何を重視するかによって評価が大きく異なってくる物件でしょう。

また、共用施設はパーティルーム、キッズルーム、ゲストルームなどこのスケールのものとして一般的なものとなりますが、そのような中でも2層吹抜のフォレストラウンジをメインとしたエントランス周りに設けられた空間はいたち川沿いの魅力的な南面条件と相まって非常に贅沢な空間になっています。

その2層吹抜のラウンジのガラス面の他、前回の記事でも述べたように中低層部の角住戸にはダイレクトサッシが採用されているので、いわゆる長谷工設計・施工の板状マンションにしては外観デザインも悪くないですね。

前回のパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラ

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、南向き中住戸です。低層階なので、いたち川の向かいにある本郷中学校の校舎を越えることはありませんが、校舎までは十分な距離が確保されており、低層階の方がせせらぎ緑道やいたち川に面していることが活きてくる面もあるので、非常に良い条件だと思います。

間取りとしては、一般的な田の字ベースの居室配置で、共用廊下側の柱の食い込みは褒められたものではありませんが、いくつか特徴のあるプランにはなりますね。

洋室2側を窪ませたことで玄関前にアルコーブ的なスペースが出来ているのは良い点ですし、南面に方立ての小さいウォールドア×連窓サッシが採用されている点もこの単価帯ならば評価出来る点になるでしょう。

洗面所がわりと目立つ位置からのリビングインなのは残念ですが、キッチンがL字型で3.7畳と大き目の空間になっているのも大きな特徴の1つですね。

LDは10.3畳と小さめで66㎡の3LDKなので全てを充実させることは難しいのですが、中住戸率の高い物件ですし、何かしらでも特徴を設けようというスタンスは好感が持てます。

坪単価は244万円。リバービューでないどころか日照時間も短い東向き住戸は坪単価200万円ちょっとからありますが、南向きは低層階でも非常に魅力的な条件になりますのでそこそこしますね。
階差はほぼ10万円という感じで低層階と上層階との価格差もせいぜい100万円ほどになっています。

良いパフォーマンスの物件ではありますが、このエリアで坪単価250万円前後のお部屋を200戸以上(イーストも含めたらもっとでしょう)を捌くのは簡単なことではないので、そういう意味ではもう少し階差があっても良かったような印象もありますが(つまり低層階をもう少し安くする)、実際、低層階でも(低層階の方が、水と緑がよく見えますし「低層階でこそ」とも言えます)本当に魅力的なポジションになりますので仕方ないところではあるでしょうね…。

設備仕様面は、水回りの天然石天板仕様がないのは仕方ないにしてもトイレ手洗いカウンターがないのはちょっと残念です。
ただ、ディスポーザーと食洗機はついていますし、この地には特に魅力と思えるスロップシンクがついているのも嬉しい材料でしょうか。

管理費は214円/㎡。外廊下ですがディスポーザー付ですし、コンシェルジュサービスもついていますので上々の水準でしょう。

残念なのは月額2,200円の給湯器リース料がかかる点ですね。
ブランシエラ品川勝島フレシアグレーシアシティ川崎大師河原など、たま~にこういうマンションが出現します…。

駐車場は全159台で、うち14台が平置(身障者用、カーシェア用含む)、残りの145台が機械式になります。

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