オーベル住吉マスターテラス【駅・公園・学校・商店街いずれも至近】13階75㎡8,088万円(坪単価359万円)

オーベル住吉マスターテラス。

住吉駅徒歩3分、錦糸町駅徒歩11分の13階建総戸数70戸のマンションです。
同じ都営新宿線なので記載はされていませんが、菊川駅も徒歩7~8分となるであろう住吉1丁目に誕生する物件です。

住吉駅界隈では一昨年以降ジオ深川住吉クレヴィア住吉扇橋メイツ深川住吉と、有楽町線延伸(新駅)も強く意識しているであろう扇橋アドレス側の物件が次々と供給されていますが、こちらは駅の西側、かつ、新大橋通りの北側に位置しており、住吉駅に近いだけでなく錦糸町駅が徒歩圏内になるという魅力があります。

錦糸町駅があと1分近かったら…という思いもありますが、徒歩10分圏内になってしまうことでお値段がグンと上がってしまうこともありますし、「住吉駅前、かつ、錦糸町駅が徒歩圏」というポジションはなかなかバランスが良いように感じますね。

敷地の南面条件が良くないことも影響し、全戸西向き(角住戸除く)という設計になりますが、新大橋通りから1本入ったポジションなので駅前ながら比較的落ち着きがありますし、北側道路の向かいに住利公園、東側すぐのところには住吉銀座商店街、また、通学区の東川小学校と深川第七中学校が共に徒歩4分と、暮らしやすい環境が整っていますね。

駅の向こう側にはもちろん広大な猿江恩賜公園もあり、環境面と利便性を両立させることの出来たポジションです。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、ルーバル付の北西角住戸になります。北には眼下の住利公園だけでなく、スカイツリーが大きく望めるポジションです。
北北東にはツインタワーすみよしがあるので若干の圧迫感はあるでしょうが、眺望面での魅力がかなり大きなポジションになります。日照は西日が中心になりますが、最上階住戸ですので、ルーバルに出れば南方向からの日照を浴びることが出来ますね。

また、北西側は当物件と同じような高さのマンションがかかってきますが、隅田川の花火大会も望めるであろうポジションです。

間取りとしては、一般的な田の字プランにルーバルを「+」しただけと言っても過言ではない少々淡泊なもので、せっかく魅力的な眺望が拝めるにも関わらずLDがルーバルに面していないのはやはり残念ですね。

洋室2はウォールドアで区切られており、開くことで違和感なくLDと一体利用することが可能なのですが(方立てが小さいのも良いですね)、洋室2の開口部も小さめなものですし、もう少しこのポジションに適した「華やかさ」があって欲しかったかなと。

また、角住戸らしく浴室にも窓を施すことが出来ているのは良い材料ですが、共用廊下側の柱の食い込みもこの価格帯の物件としてはやはり物足りなさを感じるところで、もうひと頑張り欲しかったですね。

なお、当物件は平均専有面積70㎡超と平均自体はこのご時世にしては大きいのですが、全戸ファミリータイプで設計されているがゆえに平均が大きく出ているだけでレンジは「66~76㎡」と狭く、80㎡を造らないことでグロスの嵩みを抑えることを心掛けているようです。

坪単価は359万円。眺望良しの最上階ルーバルプランですのでこの単価に違和感はないでしょう。当物件の平均はおそらく330万円程度になるかと思いますので、特殊住戸なりのプレミアムは大きくはありません。

ただ、平均で330ともなると扇橋アドレスの物件よりもひと回り高く、立地の良さが影響しているとは言え、多くの住戸で日照が西日中心であることを考えると全体としてはやや強気なお値段という印象になるでしょうか。

立川4丁目(最寄りは菊川駅だが、やはり錦糸町駅が徒歩圏)で分譲中のブランシエラ東京住吉ライオンズ東京菊川ミレスの平均坪単価はこちらの単価に近いですが、多くがコンパクトプランとなった物件ですので平均専有面積70㎡を超える当物件との単価比較はあまり意味がありません。

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