オーベル住吉マスターテラス【ランドプランは魅力的だが、間取りと設備は…】2階67㎡6,088万円(坪単価302万円)

続けて、オーベル住吉マスターテラス。

設計・施工は長谷工ですが、メイツ深川住吉同様にしっかりと二重床になっています。
メイツよりもさらに高価格帯になった物件ですし、当然と言ったところでしょう。

当物件は総戸数70戸ということでいわゆる長谷工マンションにしてはスケールが小さめなのですが、オーベル板橋本町も総戸数92戸で長谷工が起用されていましたし、シティハウス自由が丘レジデンス(総戸数86戸)やローレルコート大井町(55戸)など、ここ最近は高価格帯の中規模物件でも長谷工の起用が目立ってきていますね。
やはりデベにとってのコスパがいいんでしょうねぇ…。

当物件のデザインはオーバル板橋本町ほど個性や拘りを感じることは出来ませんが、語弊があるかもしれませんがプラウドを模倣したかのようなデザインで(何も知らずに外観を見たらプラウドだと思いそう…)、良い意味での安心感というか手堅さのようなものを感じますね。

また、三方で道路に面した敷地であることが功を奏してか敷地北側及び西側を道路面からしっかりとセットバックしたことで植栽豊かなプロムナード空間を施すことが出来ていますし、北側の住利公園と緑のコラボレーションが図れている点も素敵です。

総戸数70戸なので特段の共用施設はありませんが、エントランス脇に設けられたラウンジはスタディコーナーも併設されたWiFi完備の空間になっているのも魅力の1つですね。

前回のオーベル住吉マスターテラス

公式ホームページ
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お部屋は67㎡の3LDK、西向き中住戸です。低層階なので前建(4~5階建)の影響は不可避ですが、接道したポジションですし、上述のように当建物自体が道路からかなりセットバックされた位置に建てられるので、低層階はグリーンを望むことも出来ます。

間取りとしては、物件内では最も小さなタイプで、このご時世らしいコンパクトな3LDKになります。

やはりオーソドックスな田の字プランで華やかさなどはありませんが、物件内では面積が小さなプランであることが功を奏し共用廊下側の柱の食い込みを抑えることが出来ている点が1つのポイントになるでしょうね。

それでも完全にアウトフレーム化されているわけではなく、居室形状が良いとは言えないのは残念ですが、物件内では良い方なのは間違いありません。

洋室2の引き戸の開きは先ほどのプランなどとは異なりやや中途半端さがありますが、やはり連窓サッシの方立ては小さく出来ていますし、67㎡であることを居室畳数も確保出来ている方でしょう。

専有面積に占める居室畳数割合は73.2%((10.8畳+3.5畳+6.0畳+5.0畳+4.8畳)×1.62㎡【※】÷66.6㎡)と田の字ベースの中住戸の平均的な水準である72%ほどよりも高くなっています。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

このぐらいの面積帯だとLDをギリギリ10畳としてその分収納を充実させるというプランニングも少なくありませんが、一長一短でしょうね。

坪単価は302万円。物件内では下限水準ですがそれでも300万円を超えてきます。
確かに便利な立地ではありますが、物件自体に特別な高級感があるわけではありませんし、プランもごくごく一般的なものになりますので低層階はもう少しこなれていても良かったのかなと。

ただ、それでも第1期では40戸と上々の進捗率になるようですし、やはり駅近物件強しと言ったところでしょうか。

設備仕様面は、ファミリータイプのみの総戸数70戸でディスポーザーがないのはいただけませんし(住友不動産の物件ならば違和感はないですが…)、食洗機やフィオレストーンのキッチン天板はついているとはいえ、トイレ手洗いカウンターはないですし、浴室照明もダウンライトではなくブラケットタイプということでこの単価帯の物件としてはかなりコストダウンが顕著な様相になっています。

オーベル板橋本町も単価未満の仕様と言う感じでしたし、デベロッパーの特徴の1つではあると思うのですが、この仕様にするのであればもっと価格で頑張って欲しかったという思いは少なからずありますね。

管理費は239円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数70戸というそこそこのスケールがあることを考えると少々高く感じます。

駐車場は全7台と駅近物件ゆえに少なめですが、全て平置と出来ているので維持修繕費がかからないわけで、そういう意味でも管理費はもっと抑えていて欲しかったですね。

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