ブリリア品川南大井【60年だが、定借なりの目に優しい水準か】7階6,598㎡万円(坪単価269万円)

ブリリア品川南大井。

立会川駅徒歩6分、大森駅徒歩13分、大井町駅徒歩14分の12階建総戸数73戸(他店舗1区画)のマンションです。

南大井5丁目、線路と浜川公園の中間付近に誕生する物件で、土地は約60年の定期借地権になります。

とりわけ駅に近い物件ではありませんし、最寄駅も立会川になりますので、定期借地権というのは若干違和感があるのですが、昨今はマンション価格が高騰した影響で、そこまで貴重な立地条件とは感じない定借物件が増えてきており、当物件もそれに近いものと言えるでしょう。

近年は、レーベン青砥リシェウエリス調布仙川の森リビオ荻窪レジデンス、そしてまもなく分譲開始されるブリリア大島など、ひと昔前では定借物件が誕生するのは考えにくい立地の物件が増えています。

そういったエリアではひと昔前ならば「所有権物件の価格」でも多くの方がファミリータイプを購入出来たわけですが、昨今の高騰した相場下においては手が届きにくくなっているがためにこういった定借物件のニーズが生まれてきているということになります。

それはマンション価格が下がった時には定借物件のニーズが今よりも小さくなるということに他なりませんし(予算内で所有権物件が買えるのであればやっぱり所有権がいいと考える人が多くなる)、定借期間が短くなってくるにつれやはりニーズは限られてくるのでリセールなどを想定するのであれば定借は望ましいものでないのは確かですが、ご自身で住み倒す(別に賃貸に出してもいい)ぐらいの気持ちで購入されるので問題ありませんし、基本的には「定借でもいいから住みたいエリア=長いこと住んでも良いと思えるエリア」になるはずですからね。

ここは借地権の譲渡・転貸時の承諾料も不要ですし、東京建物はブリリアタワー大崎ブリリアタワー品川シーサイドブリリアレジデンス調布国領町ブリリア大井町ザ・レジデンスブリリア東戸塚など、昔から定借物件の供給が多いデベロッパーであるという点も良い材料と言えるでしょうか。

ちなみに、当物件は浜川公園だけでなく、しながわ区民公園や大井水神公園なども近いですし、通学区の浜川小学校も至近となるポジションなので子育て世代には住みやすいエリアということになってくると思います。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の4LDK、北東角住戸です。北側は8階建のザ・パークハウス南大井の影響がありますが(パークハウスにとってはこの物件が出来るのは有難くないでしょうね…)、東方向は戸建の先に浜川公園が望めるなど良好な視界抜けを得ることが出来ます。

間取りとしては、上層階にあるルーバル付の特殊プランを除くと物件内では最も大きなものになりますね。

ちなみに、日影規制等が影響し、当物件は北側上層階が段々畑のようにセットバックされているのでこのプランはこの7階住戸が一番上の階になります(この住戸の上は上階住戸のルーバル)。

さて、肝心の間取りですが、1フロア1戸の南向きである南東角住戸(当物件は「全戸東向き」)は75㎡ですので、かなり「大きさ」や「部屋数」に焦点を当てたプランであることがお分かりいただけるかと思います。

中間柱が存在してしまってはいますが、共用廊下側の柱はしっかりとアウトフレーム化されており、きれいな形状に好感の持てるものですね。

また、角住戸としては淡泊さを感じる玄関廊下が一直線となったプランですが、4LDKとしては81㎡はけして大きなものではありませんので、効率性を重視したこの設計は悪いものではないでしょう。

収納は若干少なめな印象ですし、浴室も1620ではなく1418なのは残念と言えば残念ですが、LDは13畳とこの面積の4LDKにしては大きな畳数を確保出来ており、居室の広さを重視した設計としているので違和感はありません。

坪単価は269万円。近年の近隣での供給事例が多いので比較がしやすい物件ですね。

2014~2015年の間にザ・パークハウス南大井(平均坪単価約265万円)、クレストフォルム大井町サウステラス(平均坪単価約290万円)、イニシア大井町(平均坪単価約290万円)が供給されており、当物件の250万円ほどと見られる平均坪単価は目に優しい印象がありますね。

定借約60年ならば所有権の85%程度(マンションの価格は基本的に需給で決まってきますので、販売時期などによっても強弱はありますが、経験上ざっくり言うと50年の定借で80%、60年で85%、70年で90%ぐらいが妥当なのではないかと思っています。前払地代が物件価格に含まれているようなケースも少なくないので、むろん地代金額にもよります)と考えていいはずで、0.85で割り戻した約295万円という水準は、2015年のクレストフォルムやイニシアと同水準ですので、当時からの相場上昇を考えると魅力のある水準と言えるのではないでしょうか。

線路の西側(大井7丁目)にはなりますが、昨年分譲された大森駅徒歩11分のパークホームズ品川大井は平均坪単価約340万円という水準でしたし、所有権にかなり近い定借物件などもある中、定借らしい水準になっていると思います。

ブリリア大井町ザ・レジデンスは大井町駅前の便利な立地でしたが、所有権顔負けの高単価でしたね…。

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