ブリリア品川南大井【低い容積率ゆえの魅力あるランドプラン】2階68㎡4,698万円(坪単価228万円)

続けて、ブリリア品川南大井。

設計はスターテック、施工は東洋建設です。
スターテックはブリリアシリーズを多く手がけるほか、ザ・パークハウスなどでの実績も豊富です。

当物件は容積率200%の準工業地域に位置しており、角地緩和などもあっての容積率235%と言う低めの設計にならざるを得ないことが功を奏し、総戸数73戸というスケールの物件のわりには空地が非常に豊かである点が特長と言えます。

空地率は約61%と高く、敷地北側のコミュニティパークとシーズンテラス(日照も良好です)、それに加え優雅なエントランスアプローチを施すなど、随所にゆとりを感じることが出来ますね。

ランドスケープデザイン監修にはブリリア有明シティタワーなどこれまた実績豊富な塙ランドスケープデザインが起用されているだけのことはあるでしょう。

エントランスは緩やかに曲がったアプローチも素敵ですが、曲面をふんだんに用いたエントランスホールも秀逸で価格帯以上の高級感があります(所有権換算の坪単価300万円弱に相応しい出来だと思います。定借物件においてはその実際の販売価格なりのパフォーマンスでしかないと感じてしまうことも往々にしてありますが、本来はこの物件のように所有権換算価格なりのパフォーマンスであるべきでしょう)。

外観はバルコニー側も悪くありませんが、特に良いと思うのが共用廊下側の非常階段周りの設えですね。階段周りにガラスがあしらわれており、どちらの方角から見ても手抜きを感じることのないしっかりと造り込まれた物件と言えます。

前回のブリリア品川南大井

公式ホームページ
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お部屋は68㎡の3LDK、東向き中住戸です。この階では流石に視界抜けを得ることは出来ませんが、正面方向には戸建などの低層建物が広がっているので、低層階でも圧迫感はありませんし、日照も得ることが出来るでしょう。

間取りとしては、物件内では唯一の60㎡台で最も小さなプランになります。
最も小さなプランにありがちなエレベーターによりえぐられた専有部形状で、外廊下物件ながら洋室1室が行灯部屋になっているのは残念ですが、一方で柱の食い込みが一切ないきれいなプランになっているのは魅力的ですね。

洋室3が行灯部屋になっていることとの関係上、洋室2をLDとウォールドアなどでつなげて一体利用できる設計になっていないので、せっかくのワイドな連窓サッシが活きていないような印象もありますが、LDだけでサッシ3枚分近い開口部が確保出来ていますし、マリオンとの関係上、ペラボーのみではないしっかりと区切られたバルコニー周りにも魅力を感じることが出来るプランです。

ちなみに、玄関前には専用の防災倉庫(専有面積に含まれている)が設けられています。

坪単価は228万円。上層階は250万円を超えてきますが、低層階でも前建条件が悪くないことからそれほど単価差はついていないですね。

前回の記事やウエリス武蔵野関町の記事などで言及しているように、「所有権物件では手が届かないという方でも検討可能になるお値段で同エリアの物件を供給する」というのが定借物件の最大の存在意義であり、そもそも所有権物件に比べ控えめな水準になっているのでさらに低層階にパンダ価格を設ける必要性はあまりないでしょう。※むろんデベロッパーの採算を考えた場合の話

なお、地代は180円/㎡、解体積立金は86円/㎡になります。けして安いものではありませんが、当然土地分の固定資産税はかかりませんし、管理費も232円/㎡とまずまず抑えることの出来た物件なのでバランス的にも悪くはないでしょう。
※外廊下、かつ、ディスポーザーなしで総戸数73戸というスケールがあるわりには管理費は安くはありませんが…。

駐車場は全24台で平置1台を除いた23台が機械式になります(他店舗用7台あり)。

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