リビオレゾン上野【上野駅徒歩4分の75㎡】75㎡8,678万円(坪単価381万円)

リビオレゾン上野。

上野駅徒歩4分(JR線。東京メトロは徒歩6分)、稲荷町駅徒歩5分、京成上野駅徒歩10分の15階建総戸数47戸(事業協力者住戸2戸含む。他店舗1戸)のマンションです。

立地は2016年に分譲されたサンクレイドル上野Ⅱの少し南側で、立地の印象としてもサンクレイドルとほぼ同じ感じなのでそちらの記事をご参照いただけると幸いです。

当物件の敷地は南西北の三方角地でサンクレイドルよりは賑やかではありますが(上野消防署も近いです)、上野駅の東側の駅近物件は昭和通りや浅草通りなどの大通り沿いとなることが少なくないので、高い利便性を考えれば上々の立地条件と言えるでしょう。

1階部分にはもともとこの地にあった飲食店舗が入居するということで、その点に関してはやはりデメリットということにはなってしまいますが…。

公式ホームページ
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お部屋は75㎡の3LDK、南西角住戸です。道路の南側には当物件と同じぐらいの高さの建物があるので、視界は妨げられますが、日照は何ら問題ありませんし、西方向は駅前ながら比較的背の低い建物が多いエリアになっているのでこの上層階住戸からは視界抜けも得られる好ポジションになります。

間取りとしては、物件内では最も大きなものになります(事業協力者住戸除く)。
12~14階の上層階のみに設けられたプランで12~14階はこの75㎡と72㎡の70㎡台のみで構成されています。

11階以下は30~40㎡台のみ(事業協力者住戸除く)で構成されており、上下階でコンパクトタイプとファミリータイプの棲み分けを図っているのは良いことだと思うのですが(各階にコンパクトとファミリータイプが混ざっているよりも良い)、ファミリータイプ、まして75㎡もある大きなものが必要だったかどうかは少々微妙なところです。

一昨年には上野駅徒歩8分のザ・パークハウス上野プレイスのたくさん87㎡が用意されたプランニングに面食らったのがまだまだ記憶に新しいところですし、ファミリーニーズもけしてなくはないのですが、さらに駅に近い当物件の駅徒歩4分という立地ならばファミリーニーズとディンクスニーズを比べた場合にどちらがニーズがあるかと言うとやはりディンクスでしょうし、手堅くいくのであれば中低層階は今と同じ30~40㎡台が4戸、上層階は40~50㎡台が3戸で良かったような印象があります。

ただ一方で、そこにはやはり柱や戸境壁の位置が影響しているのも確かでしょうね。
非分譲住戸はイレギュラーな大きさになってはいるのですが、基本的には中低層階の2プランを1プランにしたのが上層階プランであり、この75㎡は中低層階の34㎡と40㎡を合わせた大きさになっているのです。

さて、そんな事情により生まれたこちらのプランですが、結構大きな3LDKである上、玄関廊下もかなりコンパクトな設計に出来ているので居室畳数も豊かですね。

小規模物件なりに柱の食い込みはあるもののそれほど顕著なものではなくLDKの15.3畳や洋室1の7.7畳、また、充実した収納などからも75㎡らしさを感じることが出来ます。

洋室3の引き戸は柱の食い込みとの関係(柱が食い込むことで梁も室内側に食い込む)もあり、方立てがやや大き目なのが玉に瑕ですが、LDと一体利用も可能な位置にあり、空間的な広がりも得やすいのではないでしょうか。

キッチンとLD入口付近のスペースがかなりゆとりある設計になっていることとの関係上、純粋なLDが少々小さいことも少し気にはなりますが、こういった都心部の駅近立地の小規模物件であることを考えると悪い方ではないでしょう。

バルコニーがウッドデッキ敷になっているのも魅力ですね。

坪単価は381万円。サンクレイドル上野Ⅱにはこういった大きな面積のお部屋はなかったので単純に比較することは出来ないのですが、サンクレイドルの上層階住戸と同じぐらいの水準になっており、この大きさの3LDKでこの単価に出来るというのは結構凄いことだと思います。
この単価でも30~40㎡台のお部屋に比べれば単価はこなれているので、一応はグロス価格の嵩みを考慮してはいるのでしょうが、ファミリータイプにとっては特に飲食店下駄履きという点がネックになるような印象もありますし、もう少しこなれた水準であっても良かったのかなと。

日照面では劣りますが北西角住戸の72㎡7,900万円台なんかと比べても少々強気な印象があります。

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