ドレッセ洗足池【洗足流れ沿いの駅徒歩2分】2階74㎡6,790万円(坪単価303万円)

ドレッセ洗足池。

洗足池駅徒歩2分、北千束駅徒歩14分、大岡山駅徒歩18分の地上4階地下1階建総戸数33戸(事業協力者住戸1戸含む)のマンションです。

洗足池公園側でこそありませんが(中原街道や池上線の線路の南側)、駅徒歩2分、かつ、南面条件良好な地に誕生する物件です。

駅までの道程は大通りを越える必要はありませんし、信号待ちもないので非常にスムーズですね。

約50年の定期借地権となっているのはやはり残念ですが、良い立地だからこその定期借地権とも感じますし、春は桜並木も望める洗足流れ(池上用水)沿いの立地という点も魅力でしょう。

洗足池公園のほとりには洗足池図書館もありますし、駅前ながら落ち着きのあるなかなかない立地と言えるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の3LDK、南東角住戸です。エントランス階(地下1階)の1つ上にあたるお部屋ですので建築基準法上は1階住戸になります。

ただ、エントランスは目の前の道路面から掘り下げているわけではありませんし、敷地東端(最も標高の高いポジション)にある当住戸も一般的な平地に建つ物件の1.5階相当ぐらいの感覚にはなりますね。

東側は隣接建物がありますし、南側もこの階では視界抜けは得られませんが、日照的には問題のないポジションになります。

間取りとしては、そこそこの大きさにはなりますが、角住戸としては幾分小ぶりなものです。

ただ、見ての通り玄関廊下は角住戸にしてはコンパクト目に出来ており、この廊下の長さで洋室2室及び洗面所をノンリビングインと出来ているのは悪くないですね。

低層建なので柱は細いものの柱の食い込み自体は結構ありますので凄く効率的なプランとは言えませんが、この面積帯の角住戸としてはまずまずバランスの取れたものになっているのではないでしょうか。

角住戸にしては全体的に開口部幅に物足りなさを感じてしまうのですが、逆梁工法が採用された南面の掃き出し窓には約2.4mのハイサッシが採用出来ているという点も当物件の魅力の1つですね。

坪単価は303万円。価格は権利金が含まれてのものとのことです。
前述のように当物件の定期借地権は約50年と非常に短く、人生100年時代、また、近年の定借物件は約70年となるケースが最も多いことを考えると、所有権物件との比較においてはかなり割り引いて考える必要があるでしょう。

当物件の立地はかなり珍しいポジションですし、そもそも洗足池駅界隈でのマンション供給は多くないので難しいところではあるのですが、0.8で割り戻したとすると(所有権の80%と考える)約380万円ですので、相場の範疇ではあるでしょう。

洗足池公園側ではマンション価格が安かった2011~2013年にザ・パークハウス洗足池桜山ハイコート洗足池が分譲されており、それらの平均は約355万円、約340万円という感じでした(それらには洗足池公園を望むお部屋があったのでそういったお部屋とそうでないお部屋との単価差はかなり大きく平均で語るのはちょっと微妙ですが…)。

その時期からすると少なくとも2割は相場上昇していると考えるのが自然なので当物件の所有権換算で300万円台後半となる平均坪単価に違和感はないでしょう。
このご時世ならば定借物件であってももう少し強めの設定になっていてもおかしくなかったように思いますが、やはり50年ではニーズはかなり減ってしまうはずで、ただでさえマンションが売れない市況なのでこれ以上の水準は厳しいということでしょう。

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