パークナード恵比寿【代官山徒歩5分×恵比寿徒歩7分】3階84㎡14,980万円(坪単価591万円)

パークナード恵比寿。

代官山駅徒歩5分、恵比寿駅徒歩7分(東京メトロは、利用時間6時~終電までの5番出口より徒歩5分)、中目黒駅徒歩9分の地上8階地下1階建総戸数70戸(非分譲住戸6戸含む)のマンションです。

オープンレジデンシア恵比寿ザ・ハウスの斜向かいのようなポジションで、そのオープンレジデンシアの記事で書いたように人気の三駅が全て徒歩10分圏内、かつ、駒沢通りから少し内に入ったポジションというのはかなり魅力的、かつ、バランスが取れていますね。

代官山駅までは少々の上りとなりますので、徒歩分数から受けるイメージよりは労力が必要ですが、この界隈は恵比寿南アドレスであっても「代官山」を名乗る物件が少なくありませんし、このポジションならば代官山駅界隈にも気軽にアクセス出来るでしょう。

先行して分譲中の代官山駅徒歩3分のパークナード代官山ほどのスケール感こそありませんが、延床面積約7,500㎡、42~117㎡で総戸数70戸というそこそこのスケールを有した物件で、大きな物件の少ない恵比寿駅西口界隈では一定以上の存在感を放つことが出来るものと思われます。

西口ではこの後、恵比寿駅界隈での実績が豊富な野村不動産のプラウド恵比寿ヒルサイドガーデンが控えていますし、ザ・コート神宮外苑パークコート渋谷ザ・タワーがブログで紹介した時点の予定価格よりもさらに値下げに踏み切ったように(プランによります。ブログで紹介したお部屋が値下げしたという意味ではありません)、超高額物件の市況がかなり冷え込んでいるのは気になるところですが、ここも値段が多少こなれていれば住みたい方は山ほどいるであろう立地条件ですね。

公式ホームページ
IMG_3870[1]
お部屋は84㎡の3LDK、南西角住戸です。当物件周辺は北傾斜の地になりますし、3階では視界抜けは得られませんが、南も西も戸建ばかりで構成されたエリアになっているので、日照的には問題のないポジションです。

間取りとしては、この地なりのしっかりとした大きさを備えた3LDK角住戸になります。
前述のように最大117㎡の物件ですし、100㎡超のプランも少なくない物件ですが、視界抜けが得られるポジションのお部屋ではないですし、このぐらいが適切なのでしょうね。

角住戸ながらLDが二面採光でなく開口部もサッシ2枚分でしかないのは残念ですし、ノンリビングインとなっているのはマスターベッドルームと洗面所ぐらいなのに廊下が結構長い設計になっているのも勿体なく感じますが、80㎡超のプランならばこのぐらい廊下にゆとりがあってもおかしなことではありませんし、柱の影響を抑えることが出来ているのも悪くないでしょう。

また、浴室も1418ではなく1618ですし、収納も違和感のない水準を確保出来ています。

なお、LDは単体で14畳あるのでそこそこ大きなものではありますが、洋室2室がリビングインであることを考えると、うち1つ(ベッドルーム2)はLDと一体利用することが出来るようになっているべきで、引き戸が2枚分しか開け放てない設計となってしまっているのは少々残念ですね。

坪単価は591万円。日照は問題のない南の角住戸ですので、パークナード代官山などと比べるとこなれていると思います。駅距離が影響してのものでしょうか。

2016年の年始の分譲当時、かなり高く感じた恵比寿駅徒歩3分のプラウド恵比寿南(平均坪単価約620万円)と比べた場合、駅距離を加味するとそう差のない水準になっているのは少し気になりますが、この界隈の相場はともかく全体相場としては今の方が高いので特に違和感はありません。

一方で、現実的なお値段設定(長期販売は避ける)をする傾向のある野村不動産が、この高額物件が売れなくなってきている市況下においてプラウド恵比寿ヒルサイドガーデンの価格をどのようなものにするのか次第とも言え、そこは非常に気になるところですね(前述の予定価格から正式価格までの間に価格が結構下がったザ・コート神宮外苑は三井×「野村」の物件)。

0 Comments



Post a comment