パークナード恵比寿【エントランス周りは悪くないが外観は…】2階59㎡10,780万円(坪単価605万円)

続けて、パークナード恵比寿。

設計・施工は安藤・間、デザイン監修は三井デザインテックです。
当物件の販売代理は三井不動産レジデンシャルであり、三井デザインテックの起用はそのあたりも関係してのものなのでしょうか。

三井デザインテックはモデルルームのデザインやエントランスホール内など共用部を含む内装デザインなどでは頻繁にお目にかかりますが、外観等も含めたトータルでのデザイン監修となると特にこういった高額物件においてはあまり見かけないわけで、パークナード代官山のアーキサイトメビウスと比べると少々ネームバリューに欠けるのかなと。

当物件のデザインコンセプトは「杜のアトリエ」であり、ロートアイアンのその門構えは雰囲気がありますし、その先にあしらわれた一面の壁面緑化なども魅力的、また、風除室まであえてかなり奥行のある回廊のようなアプローチを施しているあたりにも高額物件らしさを感じることが出来るのですが、水盤などのあったパークナード代官山のようなスケール感には欠けますし、エントランス周りを除いたいわゆる建物外観からはこの価格帯の物件らしさは感じにくいですね。

プラウド恵比寿南は前回の記事で書いたように、分譲当時特に高額に感じたにもかかわらずデザイン面で物足りなさがありましたし、このような立派な単価帯であってもコストとの兼ね合いなのかデザイン性や高級感を高めるのは簡単ではないようです。

パークナード代官山と比べればスケールも価格帯も劣るものの、こちらも十分立派な価格・スケールの物件ですので外観はもう少しそのあたりを意識して欲しかったと思ってしまいますね。

なお、色的にあまり目立たなくはなっていますが、バルコニー戸境がペラボーになっているのも当物件の外観デザインがイマイチな理由の1つになるでしょうか。

前回のパークナード恵比寿

公式ホームページ
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お部屋は、60㎡弱の2LDK、東向き中住戸です。当物件は南北に長い敷地形状なので南向き住戸率は低いのですが、東西の二方が接道しているので、全てのお部屋が無理なく接道出来ているのは良い点の1つと言えるでしょう。

当プランも低層階ながら前建との距離が図れており、視界抜けはなくとも圧迫感はありません。

間取りとしては、60㎡に満たない一般的な2LDKプランになります。
ただ、スパンは今一つですし、順梁でマスターベッドルーム側がインフレームとなった設計なので、高額物件であることを考えると褒められるものではありません。

柱の食い込みは全体として少ないですし、廊下も短めではあるのですが、順梁で柱がこの位置にあることでLD側もサッシ高を高くすることは出来ませんし、道路などからの視線もそれなりに気になるであろうこのような立地条件であれば逆梁の方が良かったのではないでしょうか。

バルコニーの外寄りに柱を配置し、逆梁工法とすることで、天井付近までのハイサッシを採用することが可能になるのですが、その方が魅力が高まったように思います。

なお、玄関がクランクイン設計になっており、中住戸ながら玄関前にアルコーブ的なワンクッション空間を設けることが出来ているのは良い点でしょう。

坪単価は605万円。1つ上の階の先ほどの南に面した角住戸よりも高いのですね…。
面積が小さめでグロスの嵩みが抑えられているのが1つの理由ということになってはくるのでしょうが、この広さでも優に1億を超えていますし、少々違和感のある値付けですね。

ただ、このエリアはこういったシングル~ディンクス向けプランのニーズが特に高いということもありますし、ザ・コート神宮外苑パークコート渋谷ザ・タワーの予定価格からのお値段調整の推移を見ていても「1億半ば~2億ぐらいの水準」に最も弱さを感じるわけで、「高額物件の中ではどっちつかずの中途半端な価格帯」の需要が特に冷えてきていると感じる今日この頃ですので、先ほどの80㎡台の価格が控えめな設定になるのも必然なのかもしれませんね。
※個人的な感覚で言及しており、自分の中でも確証を得ているものではないのでその点ご注意下さい。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンター、LDビルトインエアコンなどは当然のごとく備わっていますし、パナソニックの物件ならではの玄関ナノイー発生機やHEPAフィルターの搭載の24時間換気システムなども魅力の1つです。

床スラブ厚も220~300mmで一般的な物件よりも厚いですね(ほとんどの物件は200mm(ボイドスラブ除く))。

管理費は394円/㎡。内廊下、かつ、ディスポーザー付なのはもちろんのこと、コンシェルジュサービスと各階ゴミ置場までついての単価ですので、パークナード代官山同様に魅力ある水準です(パークナード代官山ほどスケールメリットがないので若干高くはなっています)。

駐車場は全26台で、うち身障者用を含む8台が平置、残りの18台が機械式になります。

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