ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船【砂押川プロムナード経由の鎌倉最大級のスケール】7階90㎡8,080万円(坪単価298万円)

ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船。

大船駅徒歩8分(JR線。湘南モノレールは徒歩9分)の7階建総戸数401戸(他保育所Ⅰ区画)のマンションです。

言わずと知れた資生堂跡地の大規模開発で、その名の通り鎌倉アドレスにはなるのですが、西側道路の向かいが横浜市(栄区)となる鎌倉の端に位置しています。
向かいの横浜市側は高さ制限がより厳しく5階建のマンションが立っていますが、当物件を含め鎌倉市側になるパークホームズ鎌倉岩瀬ザ・レジデンス、プラウド鎌倉岩瀬、パークホームズ鎌倉岩瀬はいずれも7階建で横浜市の物件よりも頭一つ抜けた高さになっているのが興味深いところです。

当物件の用途地域は準工業地域ですし、敷地も16,000㎡超と非常に大きいので隣地斜線制限などを加味してももっと高い建物が可能だったような気もしますが、容積率が200%と低いことは変わりませんし、そこまで高さを出す必要はなかったということなのでしょうか。

駅からの道程は同時期分譲となるブランズタワー大船同様に笠間口で、そこから桜並木の美しい砂押川プロムナードを経由してのものとなります。
現状は笠間口から南に出て大東橋の交差点経由で砂押川プロムナードになるのでしょうが、ブランズタワー完成後はブランズタワー(というかその南側の商業部分)の一般開放される空地を経由して砂押川プロムナードに抜けることが出来ますので、気持ち程度ではありますが当物件への距離も近くなりそうですね。

そのブランズタワーのようなエリア内では貴重な「高さ」こそありませんが、大船駅では総戸数1,500超のガーデンアソシエ(ビッグオレンジ)に次ぐスケールを有する物件になりますし、鎌倉アドレスの物件においても最大級の物件ということになります(ガーデンアソシエは横浜市)。
※鎌倉アドレスには岡本に総戸数410戸の鎌倉グランマークスというのがありますので惜しくも最大ではありませんが、鎌倉はスケールのあるマンションが非常に少ないエリアでおそらく2番目に大きなマンションとなるのではないでしょうか。

立地にブランズタワーほどのインパクトはないものの、同開発エリア内北東部には提供公園も施されますし、駅から程よく離れたがゆえの心地よさも感じる物件ですし、大規模物件なりの魅力が詰まった物件と言えるでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は、A棟の90㎡弱の3LDK、南西角住戸です。A棟は敷地南端に位置しておりこの角住戸は南と西が共に道路に面したポジションになりますので、前建との距離がしっかりと確保されています。南側はちょうど道路が南に伸びている部分になりますので、そこの「抜け」が得られますし、西側は西側で前述のように「横浜市の5階建マンション」になりますので、視界抜けも得られる好条件です。

間取りで、最も注目したい点はやはりオイコス初(?)の柱オフセットプランでしょうか。
※本来ならば南西頂点部にくるはずの柱を北側にズラすことでLDに幅のあるコーナーサッシを実現している。

三菱地所も参画していたザ・ガーデンズ東京王子ではこういったオフセットプランがありましたし、その後パークホームズララ湘南平塚、先日の当物件のライバルの1つであるパークホームズ横浜本郷台リバーサイドヴィラなど三井不動産の物件では比較的見かけることのあった設計ですが、三菱地所(ちなみにここは小田急と東急とのJV)の物件では見た記憶がありません。

いずれも長谷工設計・施工の物件で実現されているものでこちら「オイコス」は以前も申し上げている通り「三菱地所×長谷工」のブランドなのでもっと早くにこういった設計が採用されていても何らおかしくなかったのですが、当物件は土地柄や価格帯が考慮されたのかこれまでのオイコスシリーズの中で最も外観などの高級感を意識したものと感じるので、そういった点も加味した結果、このオフセット設計が採用されたのでしょう。
※コーナーサッシの前にはバルコニーがL字型に施されているので、外観上コーナーサッシはそれほど目立ちませんが、当物件はエレベーターホールをガラスで覆っていたりもしますし、明らかにデザイン面を強く意識しています。

さて、話がそれ気味なので間取りに戻りますが、90㎡近い面積がありながら4LDKではないという点も驚かされる点の1つです。

グロスがかなり立派な水準であることを考えると基本プランは4LDKにして大家族ニーズを加味しつつもウォールドアを開くことで3LDKとの使い分けも出来る柔軟な形の方が手堅かったはずですが、ブランズタワー大船に低層階から100㎡超があったようにエリア的にゆとりあるプランが望まれている(少々グロスが嵩んでも購入可能な層が少なからず存在する)というのはあるでしょうね。
※「基本4LDK、引き戸を開くと3LDKの形」だと3LDKの場合にLDが一面採光だったり、キッチンがオープンキッチンにならなかったりと、間取り上の制限が出やすいのも確かです。

なお、やや残念に感じるのは廊下の長さでしょうか。南面スパンは70~80㎡程度の一般的な大きさのプランと同じなので、面積が大きな分だけ奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が出てしまっており、廊下はかなり長めです。

収納もしっかりと確保されていますし、キッチンもL字型の大きなものになっているなど特段効率性に欠けているとは思いませんが、この面積帯の3LDKにしてはLDが少し小さめなのはそのあたりが影響しているでしょうか。

また、玄関前にポーチなどのゆとりある空間が存在していないのは残念ですね。玄関を窪んだ位置にすればもっと廊下を短くすることが出来、ポーチ(アルコーブ)も設計出来たでしょう。

坪単価は298万円。物件内でも非常に条件に恵まれた最上階角住戸ですので高額にはなっていますが、物件の平均は250~260万円ぐらいになるはずで、マンション価格が安かった2013年のプラウド鎌倉大船(駅徒歩5分・平均坪単価約240万円)、プラウド鎌倉岩瀬(駅徒歩11分・平均坪単価約210万円)などと比べた場合の上昇率は1割ちょっとという感じなので、鎌倉市内随一の大規模物件で利便性も上々なポジションであることを考えると案外大人しい印象がありますね。

この価格帯での直床は褒められたものではないですし、長谷工設計・施工なりの部分も見受けられますが、そもそも「オイコス」のブランディングに問題があるような気がするのは気のせいでしょうか…。

野村不動産は長谷工などとの共同開発でミライフルを実現していますし(当初は長谷工設計・施工の物件ばかりだったが最近は他のゼネコンの物件でも採用している)、長谷工はデベロッパーの意向によって様々な設計ができる技術力の高いゼネコンですが、ストック的な見地から言うと長谷工設計・施工の物件の安普請比率というのはけして低くはなく、残念ながら未だ世間の長谷工のイメージというのはけして良いものではないため、「三菱地所×長谷工のブランド」というアピールの仕方ってどうなのかなと思う部分があります。

そもそも当物件は三菱地所単体ではなく、三菱地所×小田急×東急ですので、同じ組み合わせのプレイスガーデン・プレイスヴィラ・プレイスコート喜多見のような大規模なりの特別なネーミングにしても良かったように思いますね。
ここは三菱の持分が多いからこうなっているのだと思いますが…。

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