パークホームズ西船橋ザ・レジデンス【北口徒歩11分の好環境】4階88㎡6,100万円(坪単価230万円)

パークホームズ西船橋ザ・レジデンス。

京成西船駅徒歩6分、東中山駅徒歩9分、西船橋駅徒歩11分の地上6階地下1階建総戸数128戸のマンションです。

駅前が広範囲で商業エリアになっている西船橋駅ですが、南口に比べ北口は比較的駅に近いエリアから住居系の「専用地域」になっており、当物件も第一種中高層住居専用地域の落ち着きのある地に誕生します。

西船橋駅からは少々距離がありますが(しかも駅からの道程は緩やかな登り坂です)、京成西船駅が利用しやすい距離にありますし、北口界隈は住居系専用地域が広がっているものの分譲マンションの供給は非常に少ないです。
まして、総戸数100戸超のスケールともなると2006年のプレアガーデン(総戸数227戸というスケールを活かし共用部も充実した物件ですが、線路横ですし、鉄塔も少々気になる大規模物件らしい立地ではある)ぐらいしかなく、当物件の落ち着きがあり、なおかつ、葛飾小中学校至近というポジションは環境面の魅力が高く、ファミリー物件としてかなりバランスの取れたものと言えるでしょう。

ローレルコート西船橋が約5年ぶりの西船橋駅徒歩10分圏内であったように西船の駅徒歩10分圏内は非常に物件供給が限られているので、徒歩11分でこの環境(立地条件)というのは、西船の交通利便性を享受しつつも、子育て環境も良いものにしたいファミリーには特に貴重なものに映るでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋はサウステラスの90㎡弱の4LDK、南東角住戸です。周囲は戸建などの低層住宅となったエリアですが、敷地南側は一段高いグラウンドレベルになっています。ただ、中層階となる当住戸はそれを超えるぐらいの高さにあるので、視界抜けも出てきますし、日照ももちろん良好です。

間取りとしては、物件内では最大ではないものの最大級となる条件の良いポジションなりの大きな面積が確保されています。

LDの入口ドアがやや悪意さえ感じる位置にあり、LDの畳数に水増し感があるのが気にはなりますが、その部分を廊下にカウントしたとしてもこの専有面積の角住戸にしては廊下はむしろ短めの印象があります。

それなりのしっかりとした畳数が確保出来ているにもかかわらずLD単体での表記をせずにLDKをまとめて17.2畳表記しているあたりにも「悪意」を感じなくはないですが、キッチンから洗面所に直接入れる設計になっているのは魅力ですし、洋室は最低でも5畳、さらに収納を充実させるなど専有面積なりのバランスの取れたものと言う印象です。

東側の視界に「抜け」が得られるポジションゆえか洋室1~3にしっかりとした開口部が設けられていますし(2~3はいわゆる腰高窓のような大きさですが、1は足元付近から梁下までの高さのあるもの)、角住戸なりの開口部の豊かさを実現出来ているという意味でも評価できるプランになります。

一方で、この大きさの4LDKながら浴室が1620ではなく1418なのはちょっと残念な点の1つになります。

坪単価は230万円。当物件は敷地形状などが影響し、胸を張って「南の角住戸」と言えるのはこのようなサウステラスの角住戸のみで、そのせいもあってかいいお値段にはなっています。

駅徒歩9分のローレルコート西船橋の南角住戸に近似した水準で、駅距離と環境がトレードオフという感じになってくるのではないかと思いますが、提供公園なども出来る(隣接する敷地東側では三井が戸建分譲事業を行うので、周囲の街並がトータルコーディネートされるという魅力もある)当物件のスケール感やブランド感を加味するとこちらの方が若干割安感があるように思います。

リセール時の検索レンジを考えると駅徒歩10分圏内であるに越したことはありませんが、仮に当物件が西船橋駅徒歩10分だったらこの単価にはならなかった可能性が高いでしょう。

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