パークナード横浜上大岡【第一種低層住居専用地域×駅徒歩10分×眺望】4階80㎡6,580万円(坪単価271万円)

パークナード横濱上大岡。

上大岡駅徒歩10分の4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)総戸数59戸のマンションです。

駅付近との標高差が20m近くもある丘上の高台に位置しており、駅近物件がとかくもてはやされる昨今のトレンドにマッチしているとは言い難いのですが、丘上の「第一種低層住居専用地域×駅徒歩10分圏内」、さらに眺望も良し、と言うことでなかなか見所豊富な物件になります。

昨年分譲されたザ・マスターズガーデン横濱上大岡は駅徒歩5分でしたが、駅付近との標高差はこの物件の2倍ほどの40m弱ありましたし、当物件程度の起伏で眺望(抜け)が享受できるというバランスも悪くないでしょう。
当敷地の北側及び西側は土地がかなり低くなっており、そちらを向いたお部屋は低層階でも視界抜けが望めることになります。

上大岡駅ではこの後ブランズシティ横濱上大岡やヴェレーナグラン横濱上大岡が控えているのでライバルに事欠かない状況ではありますが、当物件はその第一種低層住居専用地域の丘上というだけでかなり個性がありますし、邸宅感のあるデザイン面などでも差別化が図れているあたりにも好感が持てます。
※デザイン面については次の記事で詳細。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡の3LDK、南東角住戸です。前述のように当物件で広域での視界抜けが得られるのは北と西で、当住戸は周囲の団地(社宅など)を望む感じになるのですが、南は当物件の機械式駐車場の先で大谷戸公園に面しており、日照とグリーンビューが享受できる心地よいポジションになります。

間取りとしては、そのような条件の良さが考慮され物件内では大きなものとなっています。

特長としてはL字形の大きなバルコニーが挙げられるでしょうか。
ただL字形なだけではなく、頂点付近が膨らんでいるのでゆとりがあって良いですね。LDの東側開口部をもう少し大きなものにして欲しかったという思いはありますが、南側のサッシは申し分のないものです。

一方、気になるのは廊下の長さでしょうか。3階建の低層物件なので柱は非常に細く柱による面積消費はほとんどないきれいなプランではあるのですが、奥行(玄関からバルコニーまでの距離)が長く、LDの入口付近の実質的な廊下部分を含めるとかなり廊下が長くなっています。

LDは14畳と表記上は違和感のないものですが、実際はそれよりもかなり小さくなるので注意が必要です。

なお、この位置の洋室3で扉が二面に開け放てる引き戸タイプではなく、開き戸になっているのは珍しいですね。
LDはけして大きなものではないので、LDと一体利用が可能な柔軟性のある引き戸設計の方が良かったような印象があります。

キッチンと洗面所をつないだことで回遊動線が生まれているのはとても良いですね。

坪単価は271万円。ザ・マスターズガーデン横濱上大岡は平均坪単価約265万円で、こういった物件内で条件の良いお部屋は坪単価300万円を優に超えていたので、当住戸は駅距離が考慮され物件内で条件の良いポジションのわりには抑えられている印象があります。

マスターズガーデンは、竹中社宅跡地ということで、野村不動産×竹中工務店の工夫が多々盛り込まれたこのエリアでは数少ないかなりパフォーマンスの高い物件だったので、単純に比較するのは難しいのですが、当物件も前述のように個性豊かな物件ですしこのぐらいのお値段ならばこのご時世において現実的な水準と言えるのではないでしょうか。

80㎡超ということで6,000万円台中盤を超えたグロスの嵩みは少々気になるところではありますけれどもね。

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