ガーラレジデンス船堀【ゆとりあるプランニング×ゆとりあるアプローチ】7階85㎡5,020万円(坪単価195万円)

ガーラレジデンス船堀。

船堀駅徒歩19分の9階建総戸数49戸のマンションです。

かなり駅距離のある物件ではありますが、近隣には小松川境川親水公園や東小松川南公園など水と緑が豊かな江戸川区らしい立地ですね。

この界隈のマンションの多くは船堀街道沿いなのですが、当敷地は1本入ったポジションにあり、それを活かしたランドプランが興味深い物件になります。

敷地自体が大通りから1本入った位置にあるだけでなく、エントランスアプローチを深く趣のあるものとしているため、敷地のポジション以上に行き帰りの心地良さを感じることが出来るのではないでしょうか。

エントランス周りのデザインはシンプルなものにはなりますが、アプローチにしっかりとした幅が確保されているというだけでもラグジュアリー感がありますし、植栽を上手に用い下手にゴテゴテしていないあたりにセンスの良さを感じることも出来ます。

設計・施工は不二建設で、直床になります。
単価的に仕方のないところではありますが、共用廊下側の柱もガッツリ食い込んでいますし、設計面でももう少し頑張って欲しかったというのが正直なところですね。

公式ホームページ
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お部屋は、85㎡の4LDK、北東角住戸です。東方向道路の向かいには8階建のマンションがありますので視界面での影響はありますが、南東方向から日照が得られますし、北側は視界抜けも得られます。

間取りとしては、大き目のものにはなりますが、最上階には90㎡台が2戸、南東角住戸も80㎡超ということで物件自体が全体的に「ゆとり」を心掛けているようですね。

駅距離があり単価を抑えることが出来ているからこその設計ということにはなるのですが、単価が安くとも面積を大きくすることでグロスはそこそこ嵩んでくるもので、昨今のトレンド下においては「駅距離のある80㎡」と「駅近の70㎡」が同じぐらいのお値段だった場合に「駅距離のある80㎡」が不利になることの方が多いので、デベロッパーとしても単価を抑えることが出来ているからと言って「大きな専有面積のプランニングが良しとならない状況」ではあるのですが、そんな中、臆することなくしっかりとした面積を供給するという姿勢は称賛されるべき点なのではないかと思います。

前述のように柱の食い込みが目立つプランですし、当プランは廊下も少々長いのが残念ではあるのですが、洋室4室中3室がノンリビングインなのは良い点ですし、船堀街道に面していないながらも東側開口部に二重サッシを採用しているあたりにも好感が持てますね。

一方、4LDKながら洗面所がリビングインなのは残念ですし、浴室が1620ではなく1418なあたりも惜しく感じますが、玄関前に門扉付の大きなポーチがあるのは魅力となるでしょう。

坪単価は195万円。こういった駅距離のあるポジションながら南向き住戸率が低くなってしまっているのは当物件の1つ残念なところで、当プランもこういったしっかりとした大きさがありながら南向きでないのは残念ですね(洋室3なんかは西側からも日が入りそうですが…)。

前述のようにこの単価でも85㎡という大きさがあると5,000万円を超えてしまうわけで、80㎡ならまだしも85㎡は少々大き過ぎる嫌いがありますね。
昨今の新築では80㎡超の角住戸ですら大分少なくなっていますし、プラン次第(同じ専有面積でも設計によって有効面積は大きく異なる)にはなりますが、80㎡超あればそこそこの差別化要素として機能しますからね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんし、単価的に水回りの天然石天板仕様がないのも当然でしょう。
ただ、食洗機、トイレ手洗い器、バルコニーのスロップシンクがついているので悪くありません。

管理費は159円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数49戸というスケールを考えればこなれた水準です。

駐車場は全17台で身障者用を含む2台が平置、残りの15台が機械式になります。

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