アネシア生田月見台櫻テラス【12種の桜を配した魅力豊かな四方接道】2階73㎡4,904万円(坪単価221万円)

続けて、アネシア生田月見台櫻テラス。

設計・施工は不二建設です。

当物件のポイントはランドプランとデザインでしょう。
外観や共用部などのいわゆるデザイン監修にはフレグライン建築設計、ランドスケープデザインには庄島設計室と、実績豊富な2社が携わっており、個性と高級感のあるものに仕上がっています。

前回の記事でもちらっと述べたように四方道路の南傾斜の地ということで開放感抜群な条件なのですが、さらに非常に東西に長い敷地形状をしているので、無理なく全戸南向きと出来るマンション建設にお誂え向きの立地になります。

また、「櫻テラス」という名のもとに敷地四隅や周囲にふんだんに桜が植えたことで、けしてスケールの大きな物件ではないながらも確かな個性を演出出来ている点も上手に感じます。桜は早咲きのものから遅咲きのものまで12種もの数が植えられるそうで、約2か月間に渡り何かしらの桜が楽しめるとのことです。
春が待ち遠しくなりそうな物件ですね。

一方、外観デザインは、このトヨタホームと三菱地所レジデンスのJVで同様にフレグラインが携わっていた目黒本町レジデンスと共通項を感じるもので、この界隈・価格帯の物件としては高級感と個性のあるものになっていると思います。

ダークブラウンのカラーリングに自然石を組み合わせた特徴あるデザインで、エントランスを道路面からしっかりとセットバックさせているあたりも魅力の1つになります。

フレグラインはモリモトのピアースシリーズ(プランはコンパクト中心)で頻繁に起用されていますが、こういったファミリータイプ物件での起用は少なくそういった物件でももっとお目にかかりたい会社(方)ですね。

前回のアネシア生田月見台櫻テラス

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南向き中住戸です。建築基準法上の1階住戸にはなりますが、南面道路との関係においてはいわゆる普通の2階住戸のような感じで、前建の2階建自走式駐車場を越えるか越えないかぐらいの高さになります。視界抜けまでは得られないものの日照は何ら問題のなく圧迫感などもないでしょう。

間取りとしては、いわゆる田の字プランで共用廊下側の柱の食い込みも普通にありますが、平均的な田の字よりも多少スパンが長いのは良い点と言えるでしょうか。

全戸南向きとしながらもこのようなまずまずのスパンが確保出来ているのは、東西に長い敷地形状があってのものであることは言うまでもありません。

最上階はさらに奥行を浅くした以下のようなワイドスパンプランが設けられており、プラン面でのバリエーションも豊富に感じる物件ですね。
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本題の田の字プランは、一般的な田の字に比べスパンが確保出来ているため南面のワイドな連窓サッシが魅力ですし、洋室3の引き戸が大きく開け放つことができるようになっているので非常に開放感が高いですね(方立てが非常に小さく出来ているのもやはり素晴らしい)。

また、洗面室と洋室1をつなぐようにウォークスルークローゼットが採用されているのも大きな特徴でフレキシブルプランを謳っているだけのことはあると感じます。

洗面所はリビングインでありながらも、このような動線を設けることで洋室1とクローゼットを経由し、リビング外からのアクセスも可能になりますので、リビングに来客がいる時にお風呂に入りたい家族がいるなどのケースでは重宝するでしょう。

坪単価は221万円。クレストフォルム生田は全戸南向きではないですし、視界条件もむろん同じではないので比較は簡単ではないのですが、駅距離を考慮した上で近い条件のお部屋を比較するとこちらの方が1割弱高い感じになるでしょうか。

ゴールドクレストはあから様な売り渋りによる都心物件の超長期分譲を行って以降、2000年代前半のような勢いは陰りを見せブランド力も感じにくくなっているので(クレストフォルム生田も川崎市民優先分譲が行われた後、現状先着順での販売が行われていますが本来の第1期がなかなか始まりません…)、そこいらへんが今後どのように変化していくかにもよるのですが、スケールやランドマーク性ではやはりクレストフォルムにはかないませんので、もう少し価格で頑張って欲しかったという思いはありますね。

昨今の相場からするとこちらが割高というよりもクレストフォルムがいくらか割安と言うのが適切なのではないかと思いますが…。

なお、先ほどのお部屋でも言及しましたが、専有面積の約73㎡は共用廊下の防災備蓄倉庫と地下1階のトランクルームを除いたものでそれらを加えた場合(昨今の物件はそういったものが専有面積にカウントされているのが一般的)の坪単価は217万円になります。

設備仕様面は、総戸数59戸はけして大きなものではなく価格帯的に言ってもディスポーザーがついているのは意外でした。
さらに、食洗機、トイレ手洗いカウンターに留まらず水回り天板も天然石ですし、バルコニーにはスロップシンクと価格帯からすると最高クラスのものと言えます。
浴室照明がダウンライトではなくブラケットタイプである点にこの価格帯らしさを感じますがそれ以外はかなり魅力的ですね。

管理費は217円/㎡。外廊下ですが、総戸数59戸でディスポーザーを導入しているので高くなるのかと思いましたが、全くそんな様子は感じられない魅力ある水準です。

敷地内には桜などの木々がかなり充実しているのでそれらの維持管理コストはそれなりにかかってくるはずですが、この水準でしっかりと保っていけるのであればとても良いですね。

駐車場は全31台でほぼ機械式になります。機械式で台数も結構多いので将来的な維持管理費が少し心配ですし、これだけ機械式があって管理費がこの程度で収まっているのも意外ではあるのですが、予算収支上の駐車場稼働率はどのぐらいで見積もっているのでしょうね。

6割ぐらいならかなり安心ですが、昨今はひと昔前に比べ駐車場設置台数自体が減っているので7割ぐらいかね???
また、これも常々言っておりますが、駐車場収入の管理費会計と修繕積立金会計どちらにどのぐらい組み入れているかもチェックしたい点の1つになります。

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