プラウドシティ東雲キャナルガーデン【オーバルゆえの異様な玄関前のゆとり】5階72㎡7,096万円(坪単価315万円)

プラウドシティ東雲キャナルマークス。

既に取り上げている物件ですが、いよいよ第一期の分譲が開始されましたので、まだコメントしていなかった共用施設・デザイン・管理費などを中心に書いていきたいと思います。

まず、共用施設は、パーティーラウンジ、キッズラウンジ、ランドリールーム、ゲストルーム、マルチルーム、DIYデッキ、ガーデンズカフェ、ライブラリーラウンジ、ワーキングスタジオ(スタディルーム)など多岐にわたるものが用意されているのですが、総戸数472戸というスケールを考えれば特段珍しいものではないでしょう。

むしろ当物件の共用部の最大の特長は、それらの多岐に渡る共用施設がオーバルガーデンの周りを囲むように1階部分に設けられており、そのオーバルガーデンとシームレスな共用空間を創り上げている点でしょう。

デザインという意味ではやはりオーバルの外観形状自体が最大の特長ということにはなってくるのでしょうが、オーバルの外部にあるエントランスアプローチ上の水盤が、エントランス内部、そしてそのオーバルの内側にまで連続(正確に言うと通路を確保するため途中で途切れている部分がある)するように設けられていうあたりにもデザイン上の上手さを感じることが出来るわけで、敷地面積18,000㎡弱の空地率約75%はやはり伊達ではないですね。

まぁ、角住戸をほとんどなくしてまでこのオーバル形状にしたわけですからそのぐらいの魅力があって当然だとは思いますし、前回言及しているように建物上部にオーバル形の空中庭園などが設けられていたらとても気持ち良かっただろうなぁ…と思ってしまうわけですが…。

前回までのプラウドシティ東雲キャナルマークス

公式ホームページ
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お部屋はガーデンコートの72㎡の3LDK、南向き中住戸です。ガーデンコート(オーバルガーデンを望む敷地内向きの棟)の中央付近に位置しているので、フロントコートとの距離はかなり確保されており、日照だけでなくオーバルガーデンを望む視界面の魅力もあるお部屋になります。

間取りとしては、田の字ベースの横長リビングプランですが、オーバル形状ゆえのバルコニー側の柱の食い込みは気になりますね。

ただ、共用廊下側の柱の食い込みはほぼほぼ回避できていますし、珍しいほどゆとりのあるスペースが玄関前に存在していることこそが当プランを取り上げた最大の理由になります。

こんだけ大きなスペースにできるのであれば門扉付の専用使用空間にしてしまっても良かったのではないかとも思いますが、そうすると見映え上微妙な感じでなんでもかんでも置いてしまう方も出てくるでしょうし、ただこういったゆとりがあるというだけでも(来客時のベビーカー置場などとして利用する)意味のあるものだと思います。
※ここから望むキャナルビューも気持ち良いのではないでしょうか。。

昨今は建築コストを少しでも節約するために玄関ドアを開けてすぐのところが共用廊下になっているような物件も少なくありませんが、当物件はオーバル形状にするがために普通ではちょっと考えにくいほどのゆとりある玄関前のスペースが生まれているわけで、この玄関はオーバル形状の恩恵に他ならないのです。

そしてもう1つのプランの特長として挙げられるのがウゴクロですね。
※ここでは説明を割愛させていただくので気になる方はブログ内検索に「ウゴクロ」と入れていただくかルネ北綾瀬の記事などをご参照いただければと思います。

洋室3の引き戸はかなり大きく開放できるものになっているので、ウゴクロを北側に寄せるとかなり大きなひとつなぎの空間とすることも出来ますね。

坪単価は326万円。オーバルガーデンを望む半永久的に変わることのない安心の内向きガーデンビューは悪くないとは思いますが、「抜け」の得られるお部屋のように特別魅力のあるポジションかと言うと難しいところで、予定価格の時点で書いたように当物件は全体的に強目のお値段という印象が拭えません。

予定価格の段階から下がったお部屋もあるにはありますが、「ほんの気持ち程度」であり、第1期の分譲戸数が100戸にとどまっていることからもそのように感じている方が多いことが分かるというものでしょう。
このマンションの売れ行きが悪いご時世に100戸をまとめて供給できるという意味では悪くないのかもしれませんが、総販売戸数に対する進捗率は約21%に過ぎず、早期完売が基本戦略のプラウドとしては心配になるほどの数字です。

現実的な販売戦略と価格設定を心掛ける野村不動産ならばもっと予定価格から下げるのではないかと思っていましたが、前述のようにオーバル関連でコストが嵩んでしまっているということなのでしょうか…。

設備仕様面は、ディスポーザー、食洗機、水回りの天然石天板仕様、トイレ手洗いカウンターなど違和感のないものがそろっています。

管理費は315円/㎡。外廊下ですが、ディスポーザー付ですし、コンシェルジュサービスもありますので違和感はないでしょう。

ただ、総戸数472戸というスケールがあるのでこれだけの共用施設やガーデン部分の植栽管理コストなどがあっても300円/㎡未満に出来ていると良かったですね。

広大な敷地を活かし駐車場全162台が全て平置と出来た物件なのでそういう意味でもこの315円/㎡は少々割高感があります。
設置率3割ちょっとでしかないので空車も少ないでしょうしね…。
収支予算上、駐車場稼働率をかなり保守的に見積もっているのかなぁ…。

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