2018年管理費ランキング(トップ10/ワースト10)【最高値は最安値の約11倍…】

今年も管理費部門のおまけコンテンツとして例年ご好評いただいている2018年の管理費トップ10・ワースト10をお送り致します。

(※ご注意)
対象となるのはあくまでモモレジが把握している物件のみで2018年に首都圏で販売された全ての物件のトップ及びワーストではありません。しかしながら、物件数は393物件にもなりますし、「東京都及び神奈川県の物件(いわゆるワンルーム投資マンションは除く)の9割以上+埼玉県と千葉県の東京寄りの物件の多く」はカバー出来ていると思います。
(当ブログで取り上げている物件はもちろんですが、それ以外の物件でも把握できるものについては含めるようにしています。)

なお、393物件の平均値を計算してみたところ約281円/㎡と昨年の270円/㎡からさらに上昇しました。ここ数年の推移をみると、242⇒258⇒248⇒269⇒270⇒281となっているので、消費税増税(消費税10%想定で管理組合の収支が回るような管理費を設定している)や高騰する人件費の影響もあるとはいえ、なにか管理会社の利潤が年々大きくなっているような気がしなくもないんですよね。

まぁ、「管理会社の利益が増える⇒従業員の給料が増える⇒使えるお金が増え、管理費が多少高くても払える」ってのがアベノミクスを初めとしたの経済政策の基本とされていますので、仕方のないことかとは思いますが、本当にインフレって必要かなー…。
最近株式市場が荒れてきましたし(本当の「ショック」はこんなものではないですが…)、近いうちに手痛いしっぺ返しを食らわされてしまう方も少なくないんじゃないかと。

ちなみに、マンション価格が高騰する中でも比較的売りやすい都心物件の供給比率が高くなっており、そういった都心物件は内廊下、ディスポーザー、機械式駐車場を採用することが多く、購入者の支払能力(高額な物件を買えるだけの資力があるということ)からしても高めの管理費が成立しやすいという事情も少なからず反映された結果なのではないかと思っています。

今年は住友不動産の物件などを中心にそこそこのスケール、坪単価400万円前後の高額な価格帯であってもディスポーザーを採用しないケースが目立ちましたし、以前にもまして「内容のない管理費高」が多くなっている印象です。

なお、こういう状況下においては、昨年の記事で言及したように「中古物件のメリット」がありそうですね。
中古物件は既に管理組合の頑張りで無駄なコストを抑えてより効率的・現実的な運営をしているケースもありますし、新築時に決定していた管理会社の管理業務委託料が値上がりするケースというのはそうはありませんので(消費税増税分は当然上がりますが「インフレで人件費が高騰しているから管理業務委託料を上げて下さい」というのはね…)、ひと昔前(2000年代中盤ぐらいまで)の物件の方がランニングコストが割安に感じることが多くなっています。

(注・昨年の記事から抜粋)
中古は修繕積立金が新築時よりも上昇しているケースが大半なので、トータルのランニングコストを考えると大差なくなってしまうのだとは思いますが、中古物件の場合は実際の管理組合の収支状況を確認することが出来ますので、駐車場稼働率がどれくらいかなど(さらに言うと駐車場使用料のうちの多くを修繕積立金会計に組み入れることが出来ていると素晴らしい)を把握することで将来的なリスクを抑えられるというメリットもあります。

【トップ10】
①ブリシア小岩(73円/㎡)
②バウス横須賀中央(117円/㎡)
③シンビエンス新百合ヶ丘(121円/㎡)
④サンリヤン小岩レジデンス(127円/㎡)
④ザ・パークハウスオイコス鎌倉大船(127円/㎡)
⑥ヴェレーナ多摩永山ザ・シーズンズ(128円/㎡)
⑦アーデルグラード梅嶋(129円/㎡)
⑧ベルジュール町田中町(138円/㎡)
⑨クリオ横濱本牧(140円/㎡)
⑨デュオヒルズ南町田ザ・ガーデン(140円/㎡)
(※管理費単価は住戸により端数切捨等の関係で誤差が生じている可能性があります。また、販売開始当初から金額が変更されるケースもあるので金額に大きな相違がある場合にはご連絡いただければ幸いです。)

ブリシア小岩の次元の違う安さは本当に衝撃ですが(ちなみに昨年のトップはアーデル横濱弘明寺の93円/㎡)、昨年のように同一ブランドの複数のランクインが見られず、トップ10全てが異なるブランドになっているのが興味深いですね。

やはり大規模物件が中心にはなりますが、小規模なブリシア小岩やシンビエンス新百合ヶ丘などがランクインしていることからも分かるように管理費ってちょっとしたことで全然変わりますよね…。

※再度言及しておきますが、いくら安くても管理組合が赤字、また、管理が杜撰であっては意味がありません。ただ、「管理費が高い=管理がしっかりしている」というのもちょっと違うので、収支計算書の内容を吟味し、無駄なところ(重視すべきでないところ)と必要なところ(重視すべきところ)を組合員でしっかりと話合って適切な運営をしていくことを心掛けたいものです。

【ワースト10】
①ザ・パークハウス渋谷南平台(799円/㎡)
②パークコート青山一丁目(743円/㎡)
③プレミスト赤坂翠嶺(682円/㎡)
④ザ・コート神宮外苑(645円/㎡)
⑤ブリリア一番町(605円/㎡)
⑥ジオ元赤坂(594円/㎡)
⑦ブランズ六番町(570円/㎡)
⑧サンウッド青山(568円/㎡)
⑨ブリリア高輪レフィール(564円/㎡)
⑩ジ・インプレスト高輪(563円/㎡)
(※管理費単価は住戸により端数切捨等の関係で誤差が生じている可能性があります。また、販売開始当初から金額が変更されるケースもあるので金額に大きな相違がある場合にはご連絡いただければ幸いです)

わりと抜けた1位になってしまったのはザ・パークハウス渋谷南平台です。

内廊下、かつ、ディスポーザー付であるのはもちろんですが、共用サービスとしてコンシェルジュサービスに加えバレーサービスや24時間有人管理も導入されていますし、セルリアンタワー東急ホテルや東急百貨店とのコラボ(フィットネスなどは利用時に別途利用料が必要)も含め非常にホスピタリティの高い物件になっているのでやむを得ないところもあるのでしょうが、総戸数100戸というスケール感があることからすると600円/㎡ぐらいでもおかしくなかったのかなと。

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