ブリシア宮崎台【やっぱり管理費安×デザインも秀逸】1階62㎡3,998万円(坪単価213万円)

続けて、ブリシア宮崎台。

設計はクレオ、施工は多田建設です。

当物件の空地率は約49%で、建物の高さ(7階建と4階建)がないなりのけして豊かな空地ではないのですが、敷地形状を活かした「敷地南側境界付近の使い方」に大きな特長があります。

敷地北側が貨物船の線路になっているので、建物をそちら側に寄せることが出来(敷地北側が住宅などのケースでは日影規制などとの関係上、なかなか難しい)、その分、南側に出来たゆとりのスペースを1階住戸の大きな専用庭・テラスに出来ているというわけです。

以下のプランが中でも凄いので、全部が全部このレベルではないのですが、間取りをご覧いただくとお分かりのようにそうは見かけることの出来ない優雅過ぎる専用庭が広がっています。

専用庭とテラスを合わせた面積は実に約69㎡で、なんと62㎡の住戸専有面積よりも大きいという稀有なケースで、専用庭に囲まれるように設計されたテラス位置も気が利いていると感じます。

また、デザイン面もこれまで見たブリシアシリーズの中ではダントツで良く出来ていると思います。
ブリシアシリーズとしては珍しくそこそこのスケールがある物件ということも影響した結果、わりとゆとりのある車寄せを実現出来ているなど「スケールなりの部分」も少なくないのでしょうが、車寄せ周りの木目調天井のキャノピーや間接照明使いが純粋に素敵に感じる物件でもあります。

また、外観も水平ライン・垂直ライン共に強調した凝ったデザインで、屋上緑化などと共にこの界隈及びこの価格帯の物件ではかなりデザイン性の高いものに仕上がっているように思いますね。
※最上階住戸は、ブリシア木場公園などと同様に屋上の専用テラスを有した2層構造になっていてプラン面での差別化という意味でも評価出来る物件になります。

前回のブリシア宮崎台

公式ホームページ
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お部屋は62㎡の3LDK、南向き中住戸です。前述のように巨大な専用庭+テラス付の珍しいプランで、南面は尻手黒川街道沿いの前建の影響もありはしますが、これだけ奥行のある専用庭が設けられていることで(間隔が設けられていることで)日照は問題なく得られますし、前建があることで尻手黒川街道の喧騒を受けにくいというメリットもあるでしょう。

柱や隣戸との関係を確認いただくとお分かりのように、両サイドのお部屋は当プランよりも南側に凸な設計(というか当プランのみがへっこんだ位置にある)になっており、それは上の階に行っても同じなので、当プランは両サイドからの圧迫感もありはするのですが、その分他のプランよりも奥行のある専用庭が存在しているわけですし、この地に相応しい工夫あるプランと言えるのではないでしょうか。

なお、専有部分(テラスや専用庭は専有部分ではなく「専用使用部分」という)はいわゆる狭小3LDKで、各所にゆとりは感じにくく、先ほどのプラン同様にLDだけでは9.6畳しかありませんが、こういった奥行のあるテラス・専用庭に面していることでLD周りの空間的な広がりはかなりのものになるでしょうし、玄関廊下が限界までコンパクト化されたプランなので、各居室の畳数や収納は専有面積以上の大きさになっているあたりにも好感が持てますね。

一方、この専有面積ではとにかく効率性を重視せざるを得ないのでベッドルーム3室や洗面所がいずれもリビングインなのは仕方のないところですが、浴室の1317や洗面所はこの面積であることを考えても少々の手狭感があるでしょう。

坪単価は213万円。先ほどの4階南東角住戸よりは安いものの、最上階の屋上テラス付中住戸にはこれ以下の坪単価のお部屋もあるわけで、いくら大きな専用庭付プランとは言え納得し難い値付けという印象はありますね。

こういった価格設定になってしまう理由は明白で、グロスの嵩みを考慮したがゆえだと思うのですが(こちらよりも単価の安い最上階住戸は75㎡のためグロスではこちらよりも700万円ぐらい高い)、そこそこ力のあるデベロッパーの物件であればこういった値付けになることはまずありえないでしょう。
この立地・デベロッパーの物件では単価が控えめであってもグロスが5,000万円を超える水準のお部屋の販売がいかに大変かということが明確に表れてしまっているように思います。

設備仕様面は、ディスポーザーや水回りの天然石天板仕様がないのは仕方のないところかとは思いますが、トイレは手洗いカウンターのない古めかしさのあるタンクタイプですし、食洗機すらないのは残念ですね。

管理費は107円/㎡。ブリシア小岩の73円/㎡ほどの衝撃はありませんが、まもなく発表させていただく2018年管理費ランキングではそのブリシア小岩に次ぐ第2位になります。
ブリスシリーズ(管理会社はコミュニティワン)の管理費は本当に安い…。

駐車場は全27台で身障者用1台を除いた26台が機械式になります。

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