オープンレジデンシア六義園山手プレイス【またまた六義園付近のオプレジ】54㎡6,598万円(坪単価402万円)

オープンレジデンシア六義園山手プレイス。

巣鴨駅徒歩3分の7階建総戸数21戸のマンションです。
千石駅も徒歩7~8分という距離感になるでしょうか。

物件名からすると文京区本駒込アドレスの印象があるかと思いますが、巣鴨駅がかなり近いことからも分かるように豊島区巣鴨1丁目に位置した物件になります。

ここからだといわゆる六義園ビューのマンションとはなりませんし、オプレジらしいかなりの小規模物件ということにはなりますが、山手線徒歩3分という利便性抜群の立地ながら白山通りから1本入った落ち着きあるポジションにあるというのは少なからず魅力となるでしょうね。

オープンハウスはいずれも小規模物件になりますが、この界隈ではオープンレジデンシア本駒込六丁目オープンレジデンシア文京六義園オープンレジデンシア六義園サウスコートと狭いエリア内で数年内に4物件も供給しており、このエリアをかなり得意にしていますね。

いずれも小規模で、大手デベロッパーが手を出しにくい土地なので(エリア的に大きな土地が少ない)、オープンハウスにとっては恰好のエリアということになるのでしょう。

設計はアークステーション、施工はオープンハウス・アーキテクトです。

30~60㎡台の総戸数21戸というかなり小さなスケールの物件ということでエントランス周りがこじんまりしてしまっているのは確かですが、木調ルーバーと間接照明を上手に用いたエントランス周りのデザインからはセンスの良さを感じることが出来ます。

公式ホームページ
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お部屋は54㎡の2LDK、北角住戸です。方角的に日照は芳しくありませんが、北西方向は接道していますし、周囲は3~5階建の建物が多くなっているので上層階住戸からであれば視界抜けが出てくるポジションになります。

間取りとしては、オプレジシリーズらしい柱の食い込みの目立つプランで、角住戸ながらLDの開口部幅が短い地味な印象のあるものになります。

北東面の開口部は足元付近から梁下までの高さのあるものとなっているのは良い点なのですが、周囲からの視線などもあるポジションですし、普通にバルコニーに面したしっかりとした掃き出し窓が設計されていた方が魅力的だったようにも思います。

50㎡台中盤の2LDKにしてはベッドルーム2室が大き目に確保されている点は評価出来る点の1つになるのでしょうが、LD単体では10畳に足りていませんし、収納もかなり少なめな印象がありますね。

総合的に言ってオプレジシリーズなので何ら違和感はないのですが、かなり立派な単価帯の物件になりますし、間取り面にもっと力を入れて欲しいという思いはやはり生じますね。

坪単価は402万円。オープンレジデンシア六義園サウスコートの六義園を望むことの出来るお部屋と比べると少し安くなっており、「山手線徒歩3分という利便性」<「六義園ビュー」が表れた形でしょうか。
特に違和感はありませんし、前述のようにいわゆる六義園物件とはアドレスが異なることも幾分かは影響しているでしょう。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんが、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様に加え、トイレにアラウーノSⅡを採用するなど、高額な単価帯を多少なりとも意識しているようです。

管理費は444円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、小規模であることが影響したのかかなり高額な水準になっており気になる点の1つになります。サウスの507円/㎡よりはまだマシですが、400円台半ばのこの水準は結構な負担感があるでしょうね。

駐車場は来客用駐車場の1台のみです。

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