シティタワー所沢クラッシィ【呆れるしかない…】21階81㎡12,980万円(坪単価529万円)

シティタワー所沢クラッシィ。

所沢駅徒歩3分の29階建総戸数311戸(非分譲住戸35戸・広告対象外住戸15戸含む。他店舗9区画)のマンションです。

所沢駅徒歩3分自体は近年もプラウド所沢やザ・パークハウス所沢日吉町などが分譲されていますし、タワマンも駅徒歩5分超であれば東町のザ・パークハウス所沢など数本ありますが、当物件はペデストリアンデッキ駅直結徒歩3分のランドマークタワーということで地元の方はもとより広域でもそこそこ注目を浴びている物件になります。

所沢駅はこちら西口側だけでなく東口も再開発で大きく生まれ変わろうとしているのですが、中でも当物件は総開発面積約8.5haの西口土地区画整理事業の一画を担うもので、同開発内に隣接するエリアに大規模な商業・業務棟が予定されている点も当物件の大きな魅力の1つになるでしょう。

一方、当物件はペデストリアンデッキ駅直結となることが予定されているとはいえ、既存のワルツに沿った駅前ロータリーの南側をぐるっと周るように施されているデッキの延長上で直結することが予定されており、周らされることによる距離と屋根のないデッキは少々残念ですね。
デッキは所沢市により整備されるもので、当物件のデベロッパーには罪はありませんし、スケールのある再開発とは言え駅に隣接した地ではないので、このようなデッキポジションになるのは仕方のないことだとは思いますが、だったらこの価格はないのではないかなとも思うわけで…。

公式ホームページ
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お部屋は80㎡超の3LDK、南西角住戸です。南も西も同再開発エリア内で、南~南西にかけては当物件にも参画している住商が商業・業務部分を担当しますので、中層階以上おいては視界抜けの得られる好ポジションとなる見込みです。

真夏のタワマンの南西角はただでさえ西日がきついですし、当住戸の場合はダイレクトサッシが採用されていることで南側からの直射もかなりのものであることが懸念材料にはなりますが(南側がフルバルコニーならば上階のバルコニーが庇になり、太陽高度の高い南方向からは室内までの直射は避けられる)、富士山が望めるのも1つの魅力になってくるでしょう。

間取りとしては80㎡超とそこそこの大きさのある角住戸ではあるのですが、これが当物件で最も大きなプランと言うだけで少々拍子抜けしますし、この程度の一般的な大きさのお部屋ながら物件内では突出した単価設定になっていることに驚かされますね。

シティタワー武蔵小杉シティタワーズ東京ベイなどの近年の住不タワマン同様に柱・梁をしっかりとアウトフレーム(特にLD部分に注目。点線部分のように梁を空中に出しているのは近年の住不タワマンの大きな特長です)したプランは効率的、かつ、きれいなもので、高額タワマンに恥じないものにはなっているのですが、80㎡そこそこの面積ではLDはやはりこの程度の大きさしか確保出来ませんし、浴室も1418となるなど、所沢で約13,000万円出してこのプランというのはやはり衝撃でしたね。

柱・梁がアウトフレーム化されたことで室内の下り天井は最小限に抑えられていますし、LDの室内窓際には梁のないスッキリした空間が広がっているのですが、窓の外には梁があるため特段のハイサッシを設けることが出来ているわけではありませんし(タワマンとしては一般的な2.1m程度?)、この価格帯にするのであればさらなる差別化要素が欲しかったのは言うまでもありません。

坪単価は529万円。価格に関しては呆れるしかないでしょう…。
最上階に100㎡超だったり天井高が一回り高かったりするプレミアムプランがあり、そういったお部屋の単価がこのようになるならまだ分かりますが、最上階どころか29階建の「18~21階」でこの単価…。
※当物件も住友不動産お得意の複数階同一価格設定で第1期ではこのプランの18~21階が全く同じ価格になっています。

こういった郊外のランドマーク物件においては住友不動産の物件に限らず「地縁のある富裕層を狙い撃ちしたお値段設定」というのは多かれ少なかれあるものでいくら高かろうと一定の需要はあるものかとは思いますが、この価格はあまりに足元を見すぎというかなんというか…。

第1期はたったの31戸の供給に留まった上、その後先着順で8戸の販売と記載されていることからすると23戸しか売れなかったようですし、明らかに需給のバランスが取れていない市場原理から逸脱した価格設定だと思います。

先日取り上げた11月の首都圏新築マンション市場における53.9%という約10年ぶりの低契約率からも明らかなように市況はこれ以上ないぐらい低迷しきった状況ですし、本当にこのままの価格で売り続けるつもりなのでしょうか…。

当物件の完成予定までにはまだ2年以上ありますし、完成後も2~3年売り続けることも珍しくない住友不動産物件なので5年程度で完売出来ればいいということなのかもしれませんが、今後5年間この高値相場持ちますか???

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