アクサス文京千駄木【駅徒歩5分、南面良好なポジション】4階50㎡5,690万円(坪単価378万円)

アクサス文京千駄木。

本駒込駅徒歩5分、千駄木駅及び白山駅徒歩7分の9階建総戸数39戸のマンションです。

20㎡台のスタジオ・1Kが中心となったアセットリードのいわゆるワンルーム投資マンションですが、ワンルームマンション条例を回避するためにおよそ3分の1程度が40㎡ちょっとのプランになっています。

ポジションとしては千駄木一丁目、駒込学園の向かいというポジションで、千駄木駅からはかなりの上り坂になりますが、本駒込駅はほぼフラットですし、利便性上々のポジションと言えるでしょう。

南側には戸建てを中心とした低層住宅街が広がったエリアながら南向き住戸が少なく、南側の開口部がほとんど設けられていない点が勿体なく感じてはしまいますが、学校がお休みの日は落ち着きを感じることの出来るポジションですね。

設計はアトリエティープラス、施工はリンクトラストです。
三菱地所のコンパクトマンションシリーズであるザ・パークワンズが直床マストになっているぐらいで、いわゆるワンルームマンションは直床になることも少なくありませんが、ここはしっかりと二重床が採用されています。

デザインはモノトーンを基調としたワンルーム投資マンションらしさのあるもので特筆すべき点は見当たりませんが、バルコニー周りの設えにバリエーションがあり、外観が単調になっていない点は悪くありません。

公式ホームページ
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お部屋は50㎡にわずかに満たない2LDK、北西角住戸になります。北側は道路の向かいが駒込学園になるので、わりと近い距離で視界を塞がれますし、西方向にも4階建があるので良いポジションとは言えません。

間取りとしては、50㎡に満たないながらも2LDKが採用されており、1つ1つの居室はやや小ぶりながらLDだけでも10畳程度確保出来ていますし、収納を減らすことで50㎡台中盤の2LDKと大差ない居室畳数を確保したプランということになるでしょう。

一番の特徴は廊下の突き当たりに洗濯機置場がある点でしょうか。

このような玄関位置と専有部形状であれば、洋室1室はノンリビングインの形でLDから独立していて欲しかった印象がありますが、廊下の突き当たりに洗濯機置場を設けたことでそのような動線は確保出来なかったようです。

なお、南側のえぐれている部分はエレベーターであり、玄関を出てすぐのところがエレベーターホールになります。
扉の開く向きがエレベーターホール側から見えにくくはなっているのは良い点なのですが、共用廊下の幅はけしてゆとりあるものではないので、プライバシー面での魅力があるとは言えないですね。

坪単価は378万円。パークリュクス本駒込ステーションプレミアパークホームズ文京本郷通りなどのさらに駅に近くブランド力もある物件の低層階と大差のない水準なので、少々の割高感があるのは否めません。
同じ2LDKで比較するとこちらの方が大分面積が小さい分グロスがこなれてはいるのですが、むろんこちらは住宅ローン控除の適用外となる面積帯であり、投資目的での検討がメインになるマンションとは言え、もう少しこなれた水準が相応でしょうね。

設備仕様面は、小規模なためディスポーザーがないのは当然ですが、そこそこの高単価な物件ながら床暖房や食洗機などもついておらず、ワンルームプランと大差ない仕様になってしまっています。
浴室のフラットラインLED照明は良い点ですが、水回りの天然石天板仕様やトイレ手洗いカウンターもありませんし、この単価帯のノンワンルームプランとしてはかなり物足りなさがあります。

管理費は250円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、小ぶりな物件ですので違和感のない水準となるでしょう。

駐車場は1台のみで外来者用とのことです。

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