プラウド瀬田一丁目【二子玉川駅徒歩7分×瀬田一丁目の南傾斜】3階103㎡19,980万円(坪単価643万円)

新年明けましておめでとうございます。

今年も素敵な物件に出会えることを夢見て一期一会の精神で頑張っていきたいと思いますので、読者の皆様方には引き続きお付き合いいただければ幸いです。

2019年1物件目はこちらです。
プラウド瀬田一丁目。

二子玉川駅徒歩7分の6階建(建築基準法上は地上5階地下1階建)総戸数42戸のマンションです。

昨年末に発表したマンション番付で前頭筆頭とした物件で立地・パフォーマンス共に見所が少なくない物件です。価格も凄いことにはなっていますが…。

立地は、マンション名からお分かりのように瀬田一丁目の丘に位置しています。
セントメリーズインターナショナルスクールなどのある瀬田一丁目の中心部は標高36~37mあり、当物件は瀬田一丁目の入口付近のため標高的には若干低くはなりますが、特にエントランス付近の敷地西側の標高が低くなっているので二子玉川駅からアクセスしやすく、かつ、ちょうどいい感じに南傾斜になっているのもとても魅力的です。。

もう少し北側に進んだ先にあるパークコート瀬田同様、「抜け」のあるポジションゆえに、西側そう遠くないところにある東急線の線路の影響が不可避ではあるのですが、大半の住戸がモロに線路方向(西方向)を向いているパークコートとは異なり当物件は全戸南西向きという頃合いの良い方角を向いていますし、高くなるのもやむなしということになるでしょうか。

瀬田一丁目は分譲マンションの供給が非常に少ないエリアですし、二子玉川駅寄りの南傾斜のポジションというだけで希少性は言わずもがなですね。

公式ホームページ
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お部屋は103㎡の3LDK、南角住戸です。南東・南西共に隣接地が戸建となるポジションで、特に南~南西方向は前述のように下傾斜になっているので建築基準法上の2階に該当する当住戸からも視界抜けを得ることが出来ます。

日照はもちろん良好ですし、敷地の最も奥になるポジションゆえに線路から最も離れた位置でもありますので、物件内でもかなり魅力的なものと言って良いでしょうね。

間取りとしては、瀬田一丁目の邸宅物件らしいゆとりある面積が確保されています。当物件は90㎡超中心の構成で、中住戸にも100㎡超が用意されていることからもかなりゆとりある設計になっていることがお分かりいただけるかと思います。

この角住戸プランは、かなり二次元的に凹凸のあるもので、こういった価格水準の高額住戸ながら柱の食い込みがかなり顕著なものとなっているのが気になるところではあるのですが、視界面での魅力が少なくないプランですのでしっかりとした開口部が確保されているのは評価出来る点になるでしょう。

LDにダイレクトサッシを施したがゆえにバルコニーがいわゆるハーフバルコニーになり、全体としてバルコニーが小さいのが少々残念ですが、線路が比較的近いことを考慮してのものということもあるのでしょうか(線路が煩いのでバルコニーに長居することを想定していない)。

バルコニーの用途があまりないとしてもバルコニーにデッキが施されているのは室内からの見てくれ的に評価出来る点になるでしょう。

また、廊下は100㎡超の角住戸にしては短めな方で、玄関下足スペースにしっかりとしたゆとりが設けられている点も好印象ですね。
5.2畳のキッチンや7.9畳のマスターベッドルームも100㎡超ならではの大きさです。

坪単価は643万円。眺望抜群のルーバルやルーフテラス付の上層階住戸は坪単価700万円を遥かに超えますし、物件内ではけして高いものではないのですが、それでもこのぐらいになってしまいます。

前述の通り希少性の高い立地の物件になりますし、「100㎡超プレミアム」が多少なりとも乗っかっていることを考えると確かに納得できる部分はあるのですが、単純に凄い時代になったものだなぁ…とは思いますね。

2015年のシティハウス二子玉川の坪単価500万円弱のインパクトがかなりあったので、その後2017年末のザ・パークハウス二子玉川碧の杜ブランズ二子玉川テラスの平均坪単価500万円前後には特段驚きはありませんでしたが、いくら条件が良いポジションとはいえ当物件の平均約600万円は純粋に凄いと感じます。

もともと2020年東京五輪まで不動産相場は持たないと思っていましたし、平成最後の年にもなる2019年は大きな節目になりそうな気がしているのですが、果たしてどんな1年になるのでしょうか…。

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