ミオカステーロ京王稲田堤【効率的で収納も充実の角住戸】2階73㎡4,798万円(坪単価218万円)

ミオカステーロ京王稲田堤。

京王稲田堤駅徒歩5分、稲田堤駅徒歩10分の6階建総戸数31戸のマンションです。

稲田堤駅界隈は2003年以降この物件を含め5件の分譲マンションが供給されているようですが、なんとうち4件がこの山田建設のミオカステーロシリーズということでちょっとしたミオカステーロの街になっていますね。

2物件目はミオカステーロ稲田堤Ⅱ、3物件目はⅢと来ていたのでここはⅣなのかと思いきや「京王稲田堤」と梯子を外された(笑)のですが、先の三物件とは異なりこちらは京王稲田堤駅が最寄りであり、JR側からは少し距離があるので違和感はないでしょう。

南武線の線路沿いのポジションになるので静かな環境とは言えませんが、府中街道からはしっかりと離れたポジションですし、多摩川河川敷や稲田公園が徒歩9~10分という距離感なのも魅力となるでしょうね。

設計・施工はもちろんデベロッパーである山田建設になります。

外観デザインはごくごく一般的なものという印象ですが、エントランスアプローチは幅と奥行がしっかりと確保されたゆとりを感じるもので好感が持てますね。

公式ホームページ
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お部屋は73㎡の3LDK、南角住戸です。敷地南端に位置するお部屋でいずれの方角も低層の住宅街になっているので、日照良好なポジションになります。

間取りとしては、73㎡というそこそこの大きさを確保しつつも玄関廊下を一直線にしているので効率性はかなり高いですね。

専有面積に占める居室畳数割合は71.6%((15.1畳+7.0畳+6.0畳+4.0畳)×1.62㎡【※】÷72.6㎡)と突出した数字ではありませんが、見ての通り非常に収納が充実したプランなので効率性が高いのは間違いありません。
(【※】マンションの間取り図で一般的に用いられている1畳=1.62㎡)

洋室1のウォークインクローゼットは奥行が浅めの幅広タイプなので効率の良い収納が出来そうですし、専有面積以上の使い勝手のあるプランと言って良いでしょうね。

キッチンから直接洗面所に入れる動線が確保されているのも良いですし、窓付きの浴室は1618と大きさも〇です。

洋室3室を南東側に並べた設計ゆえに角住戸ながらLDが二面採光にはなっていませんが、サッシ3枚分の開口部が確保されているのは魅力ですし、ツボを押さえたプランと言えるでしょう。

坪単価は218万円。ミオカステーロⅢの分譲は12年以上前の2006年であり、近年は比較対象となるような分譲マンションが供給されていません。単路線ならば近隣の駅との比較もしやすいのですが、京王線と南武線の両方が使えるポジションですし、近隣駅もマンション供給が旺盛と言えないので余計に難しいと思います。

ただ、その2000年代初めから中ほどのミオカステーロは平均坪単価150~160万円という水準でしたし、当物件の200万円ちょっとと思われる平均坪単価はマンション価格の高騰を加味しても若干強気な印象はあるでしょうね。

設備仕様面は、少戸数のためディスポーザーはありませんしこの単価帯の物件ですので水回りの天然石天板仕様なども見たりませんが、食洗機、ミストサウナ、トイレ手洗器、そしてキッチン背後に食器棚まで備わった物件で、単価帯からすると申し分のないものと言って良いでしょう。浴室照明がブラケットタイプでなくダウンライトである点も好感が持てますね。

管理費は168円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数31戸というスケールなのでこなれている方と言えるでしょう。

駐車場は全11台で平置です。うち3台は1階住戸隣接の専用駐車場になります。

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