レジデンスノーブル西新井本町【2駅徒歩10分内×アリオ徒歩12分】4階66㎡4,450万円(坪単価223万円)

レジデンスノーブル西新井本町。

大師前駅徒歩7分、江北駅徒歩9分、西新井駅徒歩16分の9階建総戸数42戸のマンションです。

最寄駅は大師駅なのでけして便利とは言えませんが(西新井駅での乗り換えが必要)、江北駅も徒歩10分圏内になるポジションですし、西新井駅までは自転車などを使えば十分に利用できるポジションですね。

大師駅や江北駅付近にはスーパーがありますし、アリオ西新井まで徒歩12分という距離感も少なからず魅力となるでしょう。

また、用途地域は、近隣商業地域・準工業地域になりますが、周囲は住宅が多くなっており、環七からしっかりと内に入ったポジション、また、徒歩1分に第五中学校があるという点も子育て世代にとっては良い材料ですね。

設計はエムアイ設計事務所、施工は多田建設です。

「レジデンスノーブル」シリーズは、アイレジデンスと多田建設のJVによる分譲マンションブランドで、第1弾のレジデンスノーブル文京根津に続き、第2弾となるのがこちらになります。プランニング・商品企画をアイレジデンスが、建物施工を多田建設が担っているようですね。

多田建設はデベロッパーとしての実績は少ないですが、ブログ内検索に「多田建設」と入力いただけると一目瞭然のように施工に関してはシティテラス町田ステーションコートなど近年は特に多くの物件に携わっており、存在感のあるゼネコンです。

なお、第一弾の文京根津は総戸数21戸と小ぶりな物件でしたが、こちらは50~60㎡台のみの総戸数42戸というそこそこのスケール感を有した物件で、デザイン面にもそれなりに気を使っている様子が伺えますね。

外観は低・中・高層部それぞれに異なるマテリアルを用い動きを出していますし、クランクインのエントランスアプローチも悪くありません。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、南西角住戸です。西側は接道していますし、南~南西にかけては戸建などの低層住宅が中心になっているため、この階からならば日照はもちろんのこと視界抜けも得られる魅力あるポジションになります。

間取りとしては、3LDK角住戸としては狭小感の強い面積帯ですが、これでも物件内では最も大きなもので、物件全体として非常に中小デベ物件らしいプランニングと言えるでしょう。

当プランは角住戸ながらLDが二面採光(角位置)ではありませんし、西側の開口部も小さなものが多くなっているのが残念に感じますが、LDをこの位置にしたことで角住戸にしては廊下が短めな方であるのも事実ですし、一転して玄関の下足スペースが非常に豊かなものになっているのは大いに評価したい点ですね。

ポーチは小さめではありますが、下足スペースはかなり奥行と幅を兼ね備えているもので、常々言っているように「玄関は家の顔」ですので、この空間設計はかなり素晴らしいと思います。

LDKで13.2畳という大きさでLDはギリギリ10畳を確保した程度なのは残念ですが、ベッドルーム3の引き戸は大きく開け放つことの出来るものですし、66㎡なりのバランスがとれたプランとも言えるでしょう。

メイン開口部のある南面の柱が完全にアウトフレームされていないのはどうかと思いますが、当プランに関しては影響は最小限に抑えることが出来ています。

坪単価は223万円。低層階には200万円を切るお部屋もありますので条件の良い角住戸なりの単価設定にはなっていると思います。
大師前駅徒歩13分というポジションだった2016年のパークゲートメイツ西新井(平均坪単価約170万円)などと比べると駅が近い分かなり高くはなりますが、当物件は前述のように江北駅も徒歩10分圏内になるポジションですし、このご時世なりに違和感のない水準ではあるでしょう。

まぁ、この単価で70㎡台(グロスが嵩む)では苦しいから50~60㎡台ということなのだとは思いますが…。

設備仕様面は、規模的に当然ディスポーザーはありませんが、食洗機、ミストサウナ、フィオレストーンのキッチン天板など、単価的に違和感のないものとなっています。トイレはタンク付のタイプではありますが、古めかしさのあるものではなく丸みを帯びたものですし、浴室照明もブラケットタイプでなくダウンライトにするなど見た目等にも気を使っている様子が伺えます。

管理費は122円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですがけしてスケールの大きな物件ではありませんのでかなりリーズナブルな水準ですね。
昨年末に発表した管理費ランキングでは4位相当であり、魅力は少なくありません。

駐車場は身障者用を含む4台で、他に多目的駐車場1台があるとのことです。

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