シティタワー武蔵小山【駅徒歩1分×抜群の都心眺望】35階76㎡12,900万円台(予定)(坪単価約558万円)

シティタワー武蔵小山。

武蔵小山駅徒歩1分の41階建総戸数506戸(非分譲住戸188戸含む)のタワーマンションです。

武蔵小山駅前通り地区第一種再開発事業として誕生する住商一体の複合再開発で、同じ41階建で総戸数628戸のパークシティ武蔵小山ザ・タワーよりは幾分スケールで劣りますが、パークシティ同様に低層部(当物件は1~2階部分)に店舗等(13区画。他品川区による公益施設なども)が予定された同様にランドマーク感の高い物件となります。

パークシティのような駅の目の前立地ではありませんし、こちら側からだとパルム商店街側へのアクセス性は若干弱まりはするものの、利便性抜群の地であることに違いはありませんし、パルム商店街側ではないがゆえに駅前ながらほどよく落ち着きがあるポジションというのも1つのポイントにはなってくるでしょうね。

交通利便性の高さは言わずもがな、広大な林試の森公園が徒歩7分、ALL DAY HONE(子供のプレイスペース併設のカフェ)が徒歩1分など、子育て世代にも魅力ある環境が整ったポジションでもありますね。

公式ホームページ
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お部屋は76㎡の3LDK、北角住戸です。北東方向には東京タワーやスカイツリーなどを初めとした都心一望の眺望が広がっており、パークシティや後発の三菱地所などの再開発タワーは当物件の南~南西方向に建設されるため、それらに邪魔されることのない北東を中心とした都心眺望は当物件の売りの1つになります。

当住戸はモロに北を向いており、ダイナミックなコーナーサッシもありますので北風が直撃する真冬の窓際は冷えるでしょうが、床暖房を強にすれば問題のないレベルで、どちらも体験したことのある個人的な感想からすると真夏の西日直撃よりはマシだと感じます。
※同じ物件の真北と真西で体験しているわけではなくサッシ性能や壁厚などの影響もあるかもしれませんのであくまで1事例としてお考え下さい。

なお、真北向きの角住戸だと朝夕それぞれの方角から日照が得られるので北向きの中住戸なんかと比べると案外日照は得られるものです。

間取りとしては、80㎡に満たない小ぶりな角住戸になります。最上階だけには100㎡超も存在していますし、東の角住戸は同階でも80㎡超確保されているぐらいなので当プランも80㎡は確保すべきだったような印象はありますが、やはり高額な単価帯ということもありグロスを多少抑えたいというデベロッパーの意向が伺えますね。

さて、間取り詳細ですが、読者の方ならばお分かりのように住友不動産の良いところと悪いところどちらもモロに出てしまっているプランになります。

まず、「良いところ」ですがやはり柱・梁を空中に出した設計ですね。
窓際には若干の柱の食い込みはあるものの、梁の大半が空中に出た近年の住友不動産タワマンならではの設計で、開放感は高いです。

ただ、その一方でLDドア位置は如何ともし難いですね…。
LDの12.6畳は76㎡の3LDK角住戸であることを考えると上々の大きさではあるのですが、LDドアがかなり玄関寄りにあり、LD入口付近に実質的な廊下部分が一般的なプランに比べかなり大きく混入してしまっているので事実上のLDはかなり小さく感じてしまうはずです。

住友不動産の物件はほぼ例外なく「いずれ完成売り」になりますので、実物を見られるようになれば問題ありませんが、青田売りの時点ではモデルルームも他社の大規模物件のように2つ3つ作ることはなく、あまりマンション購入経験のない方の場合、「想像していたよりも実物が狭かった」と感じることは少なくないでしょう。

まぁ、当プランの場合は洋室2室が6畳以上ありますし、収納もかなり充実しているのでその分LDが小さめになっているというのもあるのでしょうが…。

坪単価は予定価格で約558万円。住友不動産物件ではお馴染みの高層階(最上階付近の上から数階除く)から売ります戦略が展開されており中でも前述のように眺望が大きな売りとなる当プランは強めの単価設定になっています。
※「戦略」の詳細はシティタワー国分寺ザ・ツインの記事で書いていたと思います。

住友不動産らしいしっかりとしたお値段設定ではありますが、パークシティ武蔵小山はこのシティタワーの影響も受ける高層階東角住戸で坪単価約500万円という水準でしたので、眺望の差を考えれば違和感は大きくはありません。

パークシティ自体が再開発1発目の物件にしては強気なお値段という印象でしたし(パークシティは未だ分譲中で三井のタワマンにしては販売スピードが遅いことからも価格が強めであることは明らか)、住友不動産を以てしてもこれ以上の水準に設定するのは難しいということでしょう(パークシティ完売後はなんとでも理由をつけてさらなる高値追求してくる可能性もあるでしょうが…)。

ちなみに、エリアが全然違いますが、シティタワー所沢クラッシィは21階程度で坪単価529万円なわけで「こちらの方が実質的に割安」という前代未聞な状況になっています(笑)。

あちらは所沢ではオンリーワンな存在ということを強調した水準なのだろうとは思いますが、駅直結とは言え徒歩3分ですし本当に凄いお値段ですよね…。

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