ディアナコート御苑内藤町【御苑ビューの三方角住戸「2LDK」】8階74㎡12,690万円(坪単価568万円)

ディアナコート御苑内藤町。

四谷三丁目駅徒歩6分、新宿御苑前駅徒歩7分、国立競技場駅徒歩10分、千駄ヶ谷駅徒歩11分、信濃町駅及び新宿三丁目駅徒歩13分の10階建総戸数38戸(非分譲住戸8戸含む)のマンションです。

2014年より分譲されたジオ御苑内藤町同様に外苑西通りに面した内藤町アドレスの物件で、ジオ同様に中層階以上で御苑の緑を望むことが可能です。むろん新宿駅東口界隈も徒歩圏になるポジションですし、神宮外苑地区の再開発エリアもほど近いのも魅力ですね。

敷地面積は約670㎡と小さく総戸数38戸というスケールもディアナコートの中でも小ぶりな方にはなりますが、そうであるがゆえに全戸角住戸を実現出来ており、スケールの小ささを感じさせないデザイン面などにも注目できる物件です。

公式ホームページ
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お部屋は74㎡の2LDK、南・東・西の三方角住戸です。この階では御苑一望という感じではありませんし、前出のジオが南方向の視界を妨げますが、御苑の緑自体はわりと望めますし、日照的にも良好な物件内でも魅力の高いポジションになります。

間取りとしては、そんな条件の良いポジションゆえにそこそこの大きさが確保されており、3LDKではなく2LDKというあたりがポイントになってくるでしょうね。
ディアナコート目黒でも80㎡超の2LDKがプランニングされていたように昨今のモリモト物件は余力ある老夫婦などに照準を当てているのかワンランク上の2LDKが目立ちます(お子さんが小さいうちは子育て世代にとってもこういった2LDKは魅力ですが、リフォームで3LDKにするのは難しい形状ですし、ある程度長く住むことを想定すると難があります)。

当プランは74㎡の2LDKらしく、LD、主寝室、浴室(1620)など各所にワンランク上のゆとりが感じられはするのですが、見ての通りLDの入口ドアがかなり玄関寄りにあり、LDの14.7畳はかなり水増しされた結果である点には注意が必要でしょうね。

また、このような立派な価格帯のプランであれば洗面所もノンリビングインが望ましかったでしょう。

一方、LD南側のワイドな開口部は大きな魅力ですし、キッチンからバルコニーに出られる設計は非常に魅力的ですね。

坪単価は568万円。ジオ御苑内藤町よりは幾分高く感じる水準で、2LDKでのこのグロスはかなり嵩んでいるのは確かですが、玄関廊下のみならずLDまでが600角タイル貼となったグレード感のある住戸ですし、このご時世として違和感のある水準ではないでしょう。

小規模、かつ、歪なフロアプランになっていることが影響したのか柱の食い込みが目立ち、全体として効率性が低く感じてしまうのは少々気になる点ではありますが…。

ちなみに、最上階100㎡超は620万円超という水準でそこそこの差がありますが、設備仕様にも差がありますし、思っていたよりも単価差は小さかったですね。

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