2019年ちょっと気になるマンション【その他デベロッパー編②】

本日の2記事目、2019年ちょっと気になるマンションその他デベロッパー編②をお送りしたいと思います。

⇒これまでの2019年ちょっと気になるマンション

※対象となる物件は、ホームページが公開され正式に分譲が決まっているものにとどまらず、まだ建築計画段階のものなど(賃貸になってしまう可能性もゼロではない)も含めた多岐に渡るものです。
一応は2019年に分譲開始されそうなものを選んではいますが、来年にズレ込む物件もあるでしょうし、そもそも詳細が明らかになっていない物件も多い中で「ちょっと気になった物件」「注目したい物件」を挙げているだけで「=オススメ物件」ではありませんのでご注意下さい。

【旭化成不動産レジデンス】(順不同)
アトラス荻窪大田黒公園
アトラス加賀

【長谷工コーポレーション】(順不同)
芝浦2丁目計画
白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業(東京建物、住友不動産、野村不動産、三井不動産レジデンシャルなども参画)

【ゴールドクレスト】
クレストフォルム日本橋大伝馬町

まず、旭化成ですが、2件ともかなり特別なポジションに誕生する物件です。
アトラス加賀は緑(公園)と桜並木(石神井川)に囲まれた魅力の高いポジション、アトラス荻窪大田黒公園は北側にはなりますが大田黒公園に隣接した第一種低層住居専用地域に位置しています。

また、共にデザイナーにはアーキサイトメビウスを起用しており旭化成物件らしいデザイン性に富んだものとなっていますが、特にアトラス荻窪大田黒公園はかなり高額な物件(41戸のほとんどが億ションとなるようです)にもなるということで、そこまでスケールはないながらも個性豊かなデザインになっていますね。

荻窪大田黒公園は東西に長い敷地形状ゆえに日照良好な南向き住戸、大田黒公園を望む北向き住戸共にワイドスパン中心となったプラン面もお見事です。

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約104㎡のこちらのプラン、柱の食い込みは気にはなりますが低層建なので細いですし、全室南に面し、かつ、LDの開口部幅もサッシ4枚分確保されているプランなんてそうそうありません(タワマンはあまり南向きが重視されませんし、最上階ペントハウスプランなんかだとなくはないですが、それでもかなり貴重でしょう)。

ファミリータイプ中心のためほとんどが億ションであり、パークホームズ荻窪ザ・レジデンスに続いての高価格帯分譲で億ションニーズがどれほどあるかという点にも注目したいマンションになります。

続いて長谷工の2物件ですが、まだ建築計画段階ではあるもののどちらも超大規模なプロジェクトですのでご存知の方も少なくないでしょう。

長谷工はタワマンの実績もそこそこありますが、山手線内側での実績となると鹿島建設とのJV(他に新日本製鐵)で施工に携わった白金タワーぐらいでしょうか。

芝浦2丁目は長谷工単独の32階建延床面積53,000㎡超の結構大きなタワマンですし、白金一丁目の再開発事業は事業協力者という重要な立ち位置で大林組と共に施工にも携わります。

これまで長谷工グループがデベロッパーとして携わったタワマンは大手財閥系タワマンに比べると高級感やデザイン性に若干欠けるものが多かったのですが、これらはこれまでにない高額物件になるのは間違いないところでデザイン面(特に開口部の設計・デザイン)がどのようなものになるのか注目しています。

最後、ゴールドクレストのクレストフォルム日本橋大伝馬町計画は、物件名になってはいるもののホームページなどはまだ出来ていないので詳細は不明なのです。ただ、小伝馬町駅にほど近い好立地ですし、延床面積12,000㎡超というそこそこのスケールを有した物件になります。

あえて今回名前を挙げた理由は、その立地やスケールよりも単にゴールドクレストの都心部での分譲が非常に久々だったからというのが大きいですね。

クレストプライムタワー芝を初めとした殿様商売により都心部での販売に支障をきたした印象のあるゴールドクレストは2000年代前半~中盤にかけての勢いがすっかりと影を潜め、2011年以降の都心部での新規供給はクレストラフィーネ東日本橋(総戸数22戸)の1物件のみだったと思います(どこまでも「都心部」というのかにもよるところはありますが…)。

そんなゴールドクレストが満を持して(?)分譲するであろう物件がここであり、このマンション価格高騰下においてどんな物件を設計・デザインしてくるのかという点がかなり気になっています。

さて…、本年はここまで5記事で「気になるマンション」を挙げてきましたが、「アレがない」と思っていた方も少なくないかと思います。
そう、世間では老若男女に大注目を浴びているハルミフラッグです。

まぁ、ハルミフラッグについては既に様々な意見が出ていると思いますし、議論も活発かと思いますのであえて私がコメントする必要はないかな…とも思っていたのですが、リクエストもいただいておりますので軽く…。

ハルミフラッグに関して、私モモレジが特に気になる点・注目している点は、以下になります。
① 約18haの広大な敷地に23棟5,632戸の最大級のスケール、うち賃貸が約1,500戸
② 設計・施工、そして管理会社も街区によって異なる
③ タワー棟以外の一部にもダイレクトサッシを採用したり多種のバルコニー手摺を採用することで動きを出した外観
④ 広大な地下スペースに駐車場を設計したことによる地上面の豊かさ

小学校なども新設されるここでしか実現出来ない超大規模開発であるのは今更言うまでもありませんが、賃貸が相当数設けられる点も1つの長所になります。
賃貸にはシニアレジデンスも含まれますが、いずれにしろ一定の数の賃貸棟を設定することで住民の入れ替わりが促進され(投資家による短期売却や賃貸運用もかなりの数になるので結構な割合・スピードとなることが予想されます)、人・街の高齢化を防ぐ可能性が高いでしょう。
長い目で見ると街の新陳代謝を図るというのは非常に重要なことで、賃貸と分譲が共存した約4,000戸のリバーシティ21や芝浦アイランドが良い例です。

②に関しては短期間にこれだけのスケールの開発を行いますのでデベロッパーだけでなく設計・施工にも多くのゼネコンが携わるのは当然ではあるのですが、設計面に多少の違いが出てくるのか否か、そして管理会社が街区により異なる(野村・三菱・三井)ことでどういった差が出てくるのかなども気になる材料です。
5,000戸台ならば1つの管理会社に纏めてしまった方が合理的な気がしなくもないのですが、10ものデベロッパーが関わった物件ですし、大人の事情でそうは行きませんよね…。

③については説明不要ですので割愛して最後④ですが、タワマンの場合、駐車場はほとんどのケースで棟内のタワーパーキングになるので雨風に濡れない地下駐車場のメリットというのは限られますがラック式ならば待ち時間も少なく済みますし、ノンタワマンの場合、こういった大々的な地下駐車場を設計出来るケースというのはパークシティ浜田山桜上水ガーデンズプラウドシティ阿佐ヶ谷などのごく一部の超大規模物件だけなので、車愛用者にとっての魅力は少なくないでしょう。

えっ???予想価格はいかほど???
(スルーしようかと思っていたのですが(笑))

60㎡台もあるにはあるようですが、多くが80㎡超というゆとりあるプランニングになるようですし、BRTがあるとはいえ徒歩20分近い駅距離からすると「坪単価の下限」は少なくとも250万円以下であるべきでしょう。

250万円とすると85㎡で約6,400万円、まぁまぁかな…。
その水準で80㎡なら5,980万円も行けるけどもどうかな~。

土地の仕入れ値が安かったのだからもっと安くしてくれてもいいんだけども、ここのデベロッパーである三井不動産の勝どき駅前トリプルタワーや東急不動産のブランズタワー豊洲などとの兼ね合いもあるのでそう驚くような自らの首を絞めるような価格ではないのでしょうね…。

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