プレサンスロジェ西葛西【総戸数83戸でEV2基】1階78㎡5,740万円(坪単価245万円)

プレサンスロジェ西葛西。

西葛西駅徒歩10分の12階建総戸数83戸のマンションです。

ルピアコート西葛西と同じ駅徒歩10分ですが、葛西橋通り沿いでイオンや江戸川区自然動物園(行船公園)至近というその賑わいのあるポジションとは対照的な中川河川敷沿いの物件になります。

南側そう遠くないところに首都高がありますし、河川敷との間も船越街道になるので、静かな環境とは言い難いのですが、リバービューの開放感の高さは1つの特長と言って良いでしょう。

設計・施工は川口土木建築工業です。

ファミリータイプ中心の総戸数83戸という結構なスケールを有した物件ですので、共用部(ランドプランやデザイン面)に期待したのですが、結論から言うと非常にシンプルで特徴らしい特徴は見当たりません。

駅側となる敷地南東部はわずかしか接道していないので、敷地端から建物エントランスまでが奥行のあるアプローチになっているのですが、豊かな植栽や間接照明のような工夫は見られませんし、歩車分離も十分とは言えないでしょう。

敷地の中ほどに行くとそこそこ植栽が充実していますし、共用施設として集会室(管理組合の総会などを想定してのもの)こそ用意されていますが、もう少し何かしらの差別化要素が備わっていると良かったように思います。

総戸数83戸ですので、エレベーターは1基でもおかしくなかったところ当物件は2基あるのでそこは1つの長所にはなってくると思いますが…。

公式ホームページ
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お部屋は78㎡の3LDK、南西角住戸です。1階住戸なので南側は隣接建物の影響が少なくありませんが、西側は船越街道の先が中川河川敷になります。

堤防があるのでこの階ではリバービューとはいきませんが、花火は望むことが出来るでしょう。

間取りとしては、共用廊下側の柱の食い込みが顕著ではありますが、78㎡というそこそこの面積がありながら玄関廊下を一直線にすることで効率性を高めているので有効面積は上々です。

洋室は最低でも5.5畳確保出来ていますし、ウォークイン×3+シューズインという豊かな収納は効率性あってのものですね。

角住戸としてはLDの開口部に物足りなさを感じてしまいますが、一方で角住戸ならではの門扉付のポーチは1つの長所になるでしょう。

坪単価は245万円。ルピアコート西葛西との比較からしてもこんなものではあるのでしょうが、昨今のマンションの売れ行き不振や中小デベ(関西圏での実績は言わずもがなでワンルームマンションも含めた販売戸数だけで言えばけして中小ではないのですが…)による83戸という結構な数の販売であることを考えると特に低層階はもっとインパクトのある価格帯が相応だったように思いますね。

リバーフロントと言っても西向きですし、やはり「価格」か「パフォーマンス」どちらかにさらなるインパクトがあってしかるべきだったように思います。

設備仕様面は、そこそこのスケールがありながらもディスポーザーはありませんし、水回りの天然石天板仕様のような高級感のある部分も見受けられません。
ただ、食洗機、ミストサウナはついていますし、トイレもキャビネット型となっているのは悪くないでしょう。

管理費は122円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、総戸数83戸というスケールメリットを活かせていると思われるリーズナブルな水準です。

昨年の管理費ランキングで言えば4位相当でかなり安いですね。
総戸数83戸ながらエレベーターが2基あるので余計に魅力を感じます。

駐車場は全28台で、平置3台を除いた25台が機械式になります。

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