ヴェレーナシティ上大岡【132分の119が100㎡超という衝撃、しかも5,000万円台中心】5階104㎡5,298万円(坪単価169万円)

ヴェレーナシティ上大岡。

上大岡駅徒歩13分の5階建(棟によりグラウンドレベルが大きく異なるので部屋番号は8××まであるが、階層的にはいずれの建物も5フロアになる)総戸数132戸のマンションです。

5階建で総戸数132戸というスケールを実現出来ていることからも分かるように敷地面積は12,700㎡超もあるのですが、当物件は「平均専有面積100㎡超(132戸中119戸が100㎡超)」をコンセプトとしているのでそこからも一般的な総戸数132戸とはワケが違うということがお分かりいただけるのではないでしょうか。

ここ数年、港区・千代田区などの超一等地の物件を除くと平均専有面積100㎡超のプランニングを採用している物件は数えるほどしかないのですが、2014年より分譲中で棟によっては平均で100㎡を超えていたヴェレーナシティ千葉ニュータウン中央に続くヴェレーナシリーズの100㎡超で、千葉ニュータウンは土地柄平均坪単価が100万円ちょっとという水準であったのに対してこちらはそこそこの単価水準でグロスもそれなりの物件にはなってきますので、このコンセプトには本当に驚きました。

物件名は「上大岡」となっているとは言え、汐見台3丁目の丘上標高約65mほどはあるポジションで、駅付近とは55mほどの標高差があるので徒歩13分という表記からは想像しにくいほどの労力が必要なのは言うまでもありませんが、ザ・マスターズガーデン横濱上大岡は駅徒歩5分でも標高50m超という高台ポジションでしたし、上大岡駅周辺の住宅街は「高台でこそ」というところもあると思うので(近年の駅近トレンド下ではそれも弱まってきているとは思いますが…)、標高差ほど安く出来るものではないのです。

先行するやはり丘上となる徒歩10分のパークナード横濱上大岡の坪単価が250万円前後であったことからも分かるように普通ならばこの「徒歩13分」で平均専有面積100㎡超は難しいはずです。
※曲がりなりにも徒歩13分ならば昨今の相場下においては坪単価200万円程度でも何らおかしくないわけで、それを平均100㎡にしようものならほとんどが6,000万円以上になってしまうので、総戸数132戸でそういったプランニングをしようとは普通のデベロッパーならば思いませんしやらないでしょう。

公式ホームページ
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お部屋はF棟の104㎡の3LDK、東角住戸です。5××号室になりますが、F棟は物件内で最もグラウンドレベルの高い位置にあるので、4~8階扱いの5フロア構成になっており、窓からの視界は一般的な2階住戸のような感じになります。南東・北東方向は共に当物件と同じような高さのマンションなどが立っているので、視界抜けが得られる感じではありませんが、前建までは十分な間隔がありますし、日照は問題のないポジションですね。

間取りとしては、当然の100㎡超なのですが、柱のアウトフレームが殊の外素晴らしいですね。
ヒューザーが消えてから早13~14年もの月日が経過しましたし、このご時世においては平均専有面積100㎡超の物件なぞほとんど存在しないので「100㎡超という大きさがあれば柱の食い込みに配慮する必要はない」と考えるのがむしろ普通の感覚だと思うのですが(建築コストが嵩むこのご時世ですから尚更ね…)、当プランはコーナーサッシ周りの柱の食い込みを回避すべく北東面(妻面)の柱までをほぼアウトフレーム化、そして、コーナー柱をオフセットまでするという異常なまでの力の入れようでこれはちょっとした事件と言って良いのではないかとさえ思いますね。

柱をアウトフレーム化したことでコーナーサッシ周りの窓際の梁のデッパリも抑えることが出来ていますし、これは本当に立派です。

洋室1には柱位置的にいわゆるギロチン天井(下り天井)が生じてはいますが、100㎡超という豊かな面積がありながらこの行き届いた設計は素晴らしいの一言ですね。
3LDKでもLDだけで20畳超というのは、近年のせせこましいプランニングではなかなかお目にかかることが出来ません。

収納配置も上手なので居室形状も申し分ありませんし、LDの南東面の柱と柱の間の空間を目一杯使った幅広の開口部も圧巻です。

坪単価は169万円。D棟のような抜けのある高台ビューが望めず、そのあたりが加味されての単価ではあるのですが、プランは物件内でも良いものですし、日照良好な角住戸でのこの単価はかなりこなれていると思います。

多棟構成となった物件なので角住戸率はそれなりですし、オープンエアリビングバルコニーなど中住戸でもヴェレーナシリーズらしいインパクトのあるプランが数多く存在した物件なので、こういった魅力あるプランニングの角住戸でも特段目立つことがない(目立っているプランはやはり高くなるものです)という点が影響しているのでしょう。

100㎡超ゆえのグロスの嵩みが影響しているのは間違いありませんが、そういった点を加味しても思っていた以上にこなれているなと…。

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