ヴェレーナシティ上大岡【100㎡超だけでも40プラン】5階101㎡5,398万円(坪単価176万円)

続けて、ヴェレーナシティ上大岡。

設計はオンズデコ、施工は森組です。
当物件の最大の特徴はやはり平均専有面積100㎡超であり、100㎡超だけでも40ものバリエーションのある豊富なプランニングが非常に印象的なのですが、専有部だけでなく共用部にも数多くの工夫が盛り込まれているのがヴェレーナシリーズの凄いところでしょうね。

当物件は12,700㎡超の広大な敷地を有し、なおかつ、様々な方角を向いた6棟構成という複雑なランドプランが採用されているのですが、敷地中央を東西に貫く中庭周りの空間が非常に素晴らしいですし、5階建と高さを出せていないながらも約67%と高い空地率を実現したランドプランは緑を豊か(140種7,000本以上)にしつつも全135台中111台の平置駐車場を確保するなど、文句のつけようがないものです。

建物外観も近年のヴェレーナシリーズらしくところどころに大きなFIXサッシを設けたことで透明感や高級感が演出出来ていますし、このパフォーマンスで平均坪単価170万円(推定)とはこのご時世信じ難いものがありますね。

流石にディスポーザーはないようですが、この単価帯なのに水回り天板が天然石であることも凄い…。

駅距離に加え、高低差のある道程がデメリットになるのは間違いありませんが、こういった物件が「多くの方に評価されて欲しい、人気が出て欲しい」、そういった思いは少なからず湧いてしまいます。
それぐらいデベロッパーの頑張りが伝わってくる物件です。

前回のヴェレーナシティ上大岡

公式ホームページ
IMG_4224[1]
お部屋はE棟の100㎡超の2LDK、南西向き中住戸です。丘上から眼下に戸建住宅街を見渡す特等席となるE棟の中層階住戸(E・F棟は他棟よりも高いグラウンドレベルにあるので「4~8階の5フロア構造」)で、E棟は物件内で最も視界面で優れたポジションになりますね。

間取りとしては、100㎡超ながら2LDKというかなり破天荒なプランニングで100㎡超中心の物件でなければ絶対に不可能な芸当でしょう。

オープンエアリビングバルコニーだけでも十分な特長ではあるのですが、それに向かう位置に洗面所や浴室を設けたプランで、この地にビューバスとは1本とられました。

ビューバスは突出した高さにないと覗かれかねないのでタワマンなどでしかあまり見かけることはないのですが、この地ならば納得ですし、これは大きな差別化要素になるでしょう。

このプランニングだとリフォームによって3LDKにするのがかなり大変ですので、リセールなどの際に潰しが効かないのは気になりますし、ビューバスと3LDK(もう1室はリビングインとする)は居室配置次第で両立することも可能だったと思うので少し残念な思いはあるのですが、これ以上ないぐらいインパクトのある興味深いものであることは確かです。

坪単価は176万円。中住戸でありながら先ほどの同階角住戸よりも高い設定になっておりやはり「視界抜け」が考慮されているようです。
ただ、それでもこの水準でしかありませんし、A棟の低層階は坪単価約160万円、つまり100㎡で5,000万円を切っているお部屋すらあるこのご時世にしてはチャレンジングな印象を受ける価格設定です。

磯子駅側の高台となるブリリアシティ横浜磯子やヒルコートテラス横浜汐見台は2012~2013年というマンション価格が安かった時期に分譲され、なおかつ、ここよりもさらにスケールが大きかった(販売戸数が多かった)ことから単価はかなり大人しいものとなっていましたが(ブリリアシティも当初の価格からはかなり紆余曲折がありましたね。後半はマンション市況の高騰と共にむしろ割安感がありましたが…)、ここは前回の記事で書いたように昨今の相場からすると平均200万円ほどでも何らおかしくないわけで、この単価で100㎡を大々的に供給してきた大和地所レジデンスの功績は本当に大きなものと感じます。

ヴェレーナシリーズは、ブランド力では大手デベには及びませんが、個性あるデザイン面やオープンエアリビングバルコニーなどでも差別化を強めていますし、70~80㎡程度の一般的なプランニングならば少なくともこれよりは単価を伸ばすことが出来ていたように思います。

大和地所レジデンスは、周辺エリアでヴェレーナ上大岡ザ・ハウス、ヴェレーナグラン横濱上大岡の分譲も行っていますので、それらとの兼ね合いでこのようなゆとりあるプランニングになったというのもあるのでしょうが、利益を度外視した消費者ライクな設計は本当に素晴らしいと思いますね。

設備仕様面は、前述のようにこのスケールがありながらディスポーザーがないのは残念ですが、食洗機、ミストサウナ、水回りの天然石天板仕様、アグアクリーン(活水器)など、十分以上と言えるものです。

管理費は172円/㎡。外廊下、かつ、ディスポーザーなしですが、豊かな植栽を管理するためには少なからずコストがかかってきますし、コンシェルジュサービスがあることを考えるとスケールメリットを活かすことが出来たリーズナブルな水準と言えるでしょう。

駐車場は前述のように平置中心で、設置率が100%、そして、利用料も3,000~11,000円と悪くないですね。

0 Comments



Post a comment