ガーデンテラス大倉山プレミアム【線路沿いでも大通り沿いでもない大倉山の徒歩2分】7階66㎡7,680万円(坪単価384万円)

ガーデンテラス大倉山プレミアム。

大倉山駅徒歩2分の7階建総戸数35戸のマンションです。

サンウッド×三信住建のプロジェクトで、ガーデンテラス馬込プレミアムの記事で言及したように「ガーデンテラス」がサンウッド、「プレミアム」が三信住建のブランド名から来ています。

ポジションとしては駅東のエリアになりますが、綱島街道どころか、新幹線の高架すら越えない駅近立地で東横線の線路からもそこそこ距離が確保されている「ピンポイントな立地」という印象になります。

敷地形状的に南向き住戸率は低くなってしまっていますが、駅前でそこそこ落ち着きもあるなかなかに貴重な立地ではないでしょうか。

綱島駅や日吉駅界隈では近年供給が相次いでいますが、大倉山駅界隈での供給は多くありませんし、綱島駅や日吉駅界隈の物件も駅距離のあるものが中心となっていますので当物件の「大倉山駅×駅徒歩2分」というのは小規模ながら明確な特長を持っているとも言って良いでしょうね。

公式ホームページ
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お部屋は66㎡の3LDK、北東角住戸です。塔屋が少々邪魔にはなりますが、北側のファミーユは5階建ですので基本的には越える高さにありますし、東側はそれよりも低い建物が中心となったエリアなので視界抜けも得ることが出来ます。

視界抜けが得られる分、東側2区画先の新幹線の高架の影響は避けられませんが、少し南東に傾いた北東角なので日照もそれなりに得られそうです。

間取りとしては、価格面のグロスの嵩みを考慮したコンパクトな3LDKになります。
この大きさの3LDKであれば角住戸であっても玄関廊下は一直線として効率性を優先して欲しかった印象がありますが、当物件には北西角住戸もありますので、玄関位置的に一直線とするのは難しかったと思われます。

柱の食い込みも結構目立つので全体として効率性は低く、それは畳数などにも表れています。
LDKは13.2畳なのでLDだけだと10畳あるかないか程度の大きさしかありませんし、収納も明らかに少ないですね。

3LDKでも66㎡あればLDか収納のどちらかをもう少しゆとりあるものにすることは十分に可能であり、当プランの場合は少々効率性に難があるがゆえにどちらもギリギリな印象にはなります。

なお、角住戸ながらLDの開口部が地味なのも残念ではあるのですが、ベッドルーム2の引き戸を開くと開口部の充実した二面採光の空間になるのは良い点ですね。

坪単価は384万円。視界良好な最上階住戸ということで2017年末に分譲されたプラウド大倉山サウスコート(駅西の徒歩9分)の上層階住戸に比べ1割程度高い水準になっています。

プラウドのサウスコートは駅距離が少々あるとはいえ、駅西ではかなり貴重な徒歩10分圏内の住宅街に位置していた人気物件だったのでそこからさらに1割上というのは強気な印象もあるかもしれませんが、プラウドは分譲当時の相場よりも若干控えめな印象がありましたので、当物件のこの水準に大きな違和感はないですね。
ちなみに、ここは綱島駅徒歩1分のブランズ綱島と同じぐらいの水準でもあります。

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