パレステージ江北Ⅱ【大通りから内に入った徒歩4分】2階64㎡3,960万円(坪単価205万円)

パレステージ江北Ⅱ。

江北駅徒歩4分、高野駅徒歩6分の7階建総戸数51戸のマンションです。
バスを利用すると西新井駅はもちろんのこと、王子駅などにもアクセスしやすいポジションになります。

日神不動産は、江北4丁目の駅徒歩8分の場所に2016年にパレステージ江北を分譲している関係上「Ⅱ」となっているのですが、それ以外にも2012年にパレステージ西新井本町(江北駅徒歩8分)、パレステージ舎人公園(谷在家駅徒歩4分)、パレステージ西新井みどり公園(谷在家駅徒歩6分)など日暮里舎人ライナー沿いでの供給が盛んな印象があります。

どこかの物件の記事でも以前書いた気がしますが、日暮里舎人ライナー沿いは都心アクセスが良好なわりにまだまだ単価が抑えられているエリアなので中小デベロッパーでも分譲しやすい状況にあるということでしょう。
日暮里舎人ライナーは混雑度合が高いのが難点ではありますが、当物件は前述のようにバスによる主要駅へのアクセスがしやすい点も1つの魅力にはなるでしょう。

ポジションは、今春開校の江北桜中学校新校舎の北側です。通学区の扇小学校が徒歩14分表記と少々距離があるのが難点ですが、尾久橋通りやバス通りなどの大通りからも内に入った良好なポジションですね。

用途地域は準工業地域ではありますが、周囲は基本的に住宅街ですし、水(荒川河川敷)や緑(公園)も豊かなエリアです。

公式ホームページ
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お部屋は64㎡の3LDK、南西角住戸です。南は現在3階建の戸建が数件分譲中で、南も西も戸建になってくるので、低層階でも圧迫感はなく日照も問題のないポジションになります。

間取りとしては、65㎡に満たない3LDKということでかなり面積を絞っている様子が窺えます。
前述のパレステージ江北には70㎡台がありましたが、当物件は最大でも69㎡ということでさらにマンション価格が高騰する中で面積を絞らざるを得ない状況が見て取れます。
南側ではその建売分譲が行われていますし、戸建との兼ね合いも少なくないエリアなのでマンションで大きな面積帯(それなりの価格)を供給するのは得策ではないのでしょう。

そんなコンパクトな3LDKということで見るからに収納は少ないのですが、LD10畳超、洋室は最低でも5畳と、面積帯のわりにしっかりとした畳数が確保出来ています。

共用廊下側の柱の食い込みはやはりありますが、柱は細めなので影響は少ないですし、洋室2の扉がウォールドアになっているので、開くことで空間的な広がりが得られる設計になっているのも良い材料です。

収納に加え浴室の1317などからも狭小3LDKらしさを感じてはしまいますが、この面積にしている以上やむを得ない部分ということになるでしょう。

坪単価は205万円。ここまで面積を絞っていることからするともう少し上の水準になるのかと思いました。
共用部やデザインなんかもシンプルなマンションなのでブランド面も含めそういった部分の付加価値には期待出来ませんが、前述のように駅徒歩4分で大通りに面していない利便性と環境を両立させた立地ということを考えるとこのご時世としてまずまずの水準ではないでしょうか。
この後、取り上げる30㎡台はこういった60㎡台とは全く異なる坪単価になっており、そういったお部屋で売上単価を上げることで多少なりともファミリータイプの単価を抑えることが出来ているのかもしれません。

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