ディアナコート目黒祐天寺【一見地味だが、実物への期待が高まるマテリアル】70㎡8,990万円(坪単価422万円)

ディアナコート目黒祐天寺。

祐天寺駅徒歩10分の4階建(建築基準法上は地上3階地下1階建)総戸数30戸のマンションです。

祐天寺駅は、昨秋、新駅ビルの誕生と共に「エトモ祐天寺」が開業し、ますます魅力が高まっていますね。

物件は、中町2丁目の交差点のほど近くの第一種低層住居専用地域内に位置しており、高さが出せていないがゆえに総戸数30戸という数字にはなっていますが、敷地面積は1,000㎡超あることからも分かるようにこの第一種低層住居専用地域界隈においてはなかなかのスケールを有した物件ということになります。

駅は近くはありませんが、ギリギリでも徒歩10分になるのは将来的なリセールを考えた場合の安心材料の1つにはなるでしょうし、近隣には油面公園や油面小学校があるなど子育て世代にとっての魅力も少なくありません。

設計は庵都市建築設計事務所、施工は森本組、そしてデザイン監修はもうディアナコートでもお馴染みになりつつあるJWA建築都市設計です。

地上3階建の高さの出せていない低層レジデンスということもありインパクトのある2層吹抜のエントランスなどは設けることが出来てませんが、マテリアルの1つ1つにデザイナーの思いが詰まっていると感じる拘りのデザインですね。

縦ルーバーと褐色の大判タイル、さらにオリーブグリーンに調色したオリジナルのガラス手摺が描く外観、エントランス床にはイタリアIMOLA社製の大判タイルと、質感豊かな素材を用い上品に纏めた印象のある物件になります。

第一種低層住居専用地域の落ち着きある戸建住宅街に誕生する物件ということもあるのか(あまり派手なデザインにすると浮いてしまいます)モリモトの物件の中では地味な印象も受けるデザインなのですが、よくよく見るとJWA(×モリモト)らしい個性ある佇まいとなった物件です。

公式ホームページ
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お部屋は、70㎡の1LDK+S、南角住戸です。南東側には3階建のわりと高めの戸建があるので視界的な影響を受けてはしまうのですが(その採光面の影響で6.5畳の居室がサービスルームになっている)、南西方向は道路の向かいに一般的な2階建の戸建というポジションなので、日照的には問題ないでしょう。

間取りとしては、ディアナコート目黒ディアナコート御苑内藤町などでも見かけた2LDK(実質)としては大き目のプランで、昨今のモリモトの方向性と言うべきものがここでも表れているようです。

前述のように採光の関係で「1LDK+S」表記になってしまっているのは将来的なリセールなどを考えた場合に少々気になる点ですし(検索において「2LDK~」としてもひっかからない…)、玄関位置との関係上廊下も長めになってはいますが、約18畳のLDKはやはりこの面積帯の2LDKならではでワンランク上の豊かさを感じることが出来るでしょう。

なお、当物件のポイントの1つに壁式構造があります。
壁式構造となったことでモリモトの物件で見かけることが少なくない柱の食い込みがないのは好材料なのですが、壁のみでラーメン構造並の耐力を実現するがためにLDと洋室との境に耐力壁が入っているのが残念ですね。

耐力壁があることで洋室の引き戸の開き幅が短くなっているのも残念ですが、この壁は将来的なリフォームでとっぱらうことも出来ないためリフォームの自由度が低くなるという点も気になる要素の1つになってくるでしょう。

一方で、壁式構造ながら開口部をかなり充実させることが出来ている点は好感が持てますね。

坪単価は422万円。視界抜けも得られる上層階住戸は450万円超、一方で、地下住戸は400万円未満ということで物件内では中ほどの水準になります。

五本木2丁目でこちらよりも駅に近かったものの、ディアナコート祐天寺翠景は2014年末の分譲でも坪単価約400万円という水準に達していたので、当物件のこの水準に特に違和感はないでしょう。

設備仕様面は、少戸数ながらディスポーザーがついていますし、食洗機、トイレ手洗いカウンター、水回りの天然石天板仕様、さらにモリモト物件ならではの廊下、水回り床だけにとどまらないLDまでのタイル貼仕様はやはり素敵ですね。

管理費は316円/㎡。小規模ながら内廊下とディスポーザーを採用していることを考えるとリーズナブルに感じますね。同仕様で総戸数26戸だったディアナコート祐天寺翠景は2014年当時で343円/㎡でしたので、消費税増税の影響も考えると思いのほか安く感じます。

駐車場は全9台で身障者用1台(平置)を除いた8台が機械式になります。

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