大崎ガーデンレジデンス【ラトゥールじゃないの?賃貸でもコストカットが顕著】15階72㎡370,000円(坪賃料16,894円)

本年も何件か【賃貸版】をやっていきましょう。

2018年後半~2019年初めにかけては好立地のスケール感のある高級賃貸がわりとたくさん誕生しており、賃貸をお探しでない方も楽しんでいただけるのではないかと思います。

当然のことではありますが、そのエリアの賃貸物件の賃料から収益還元的に逆算することで分譲マンションの大まかな適正価格が分かるものですし(注:ノーブランドな一般的な賃貸物件と大手デベの賃貸シリーズなどのいわゆる「高級賃貸」とは賃料にかなり差があり、分譲マンションは「高級賃貸」を基に計算すべき)、賃貸をお探しでない方にも楽しんでいただけるような特徴ある間取りを出来る限り取り上げたいと思っているのでご期待いただければと思います。

さて、1件目は大崎ガーデンレジデンス。

大崎駅徒歩8分の23階建総戸数423戸(権利者住戸含む)のマンションです。

国際自動車教習所跡地の西品川一丁目地区第一種市街地再開発事業により大崎ガーデンシティと共に昨夏誕生した住友不動産の高級賃貸になります。

計画当初は分譲マンションになることも期待していましたが、完成が近づいても一向にリリースが出てこずやはり賃貸になってしまいましたね。

高さはそこまでではありませんが、ガーデンタワーと合わせると約3haほどのスケールを有する再開発で、ガーデンタワーとガーデンシティの間に設けられた約6,000㎡の広場はなかなか気持ち良いですね(住友不動産らしい工夫の見られないシンプルな設えですが…)。

設計は日建設計、施工は前田建設工業(住宅工区)で免震構造が採用されています。

なお、デザイン面は住友不動産の高級賃貸、かつ、かなりのスケールがあることを考えると簡素な方となるでしょうね。
物件名を「ラ・トゥール」としなかった時点で不安視していたのですが、やはりという感じです。

大久保では「住友不動産新宿ガーデンタワー」と「ラ・トゥール新宿ガーデン」という組み合わせになっていますので(同じ棟内にオフィスとレジデンスが共存)、こちらも「ラ・トゥール大崎ガーデン」でも何らおかしくなかったと思うのですが、グレード・高級感を考慮してのネーミングということなのでしょうね。

大規模物件なりに各階ゴミ置場やコンシェルジュサービス(フロントサービス)はついていますが、共用施設は特段設けられておらず、エントランスも分譲タワマンほど凝った造りではないと感じます。

広大な敷地を活かしたことで、エントランス周りやエントランスホールからは空間的な豊かさを感じることは出来ますが、これだけのスケールのある再開発が貴重なのは言うまでもないことで出来れば高額な分譲マンション、せめて「ラ・トゥール」を見たかったというのが正直なところですね。

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お部屋は72㎡の3LDK、北西角住戸です。北方向には大崎駅界隈の高層ビルなどがありますが、少し距離がありますので圧迫感があるレベルではなく、西方向には視界抜けも望むことが出来ます。
モロに新幹線の高架に面したポジションではありますが、二重サッシになっていますので窓を閉めている限りは問題ないでしょう。

間取りとしては、角住戸3LDKながら72㎡ということでかなり小ぶりな印象があるのですがこれも「ラ・トゥール」でないがゆえなのでしょうね。

都心部の賃貸市場において、このぐらいの大きさの2LDKは、お子さんが小さいうち(小学校入学以前)の仮住まい的なニーズが少なくないので2LDKでも良かったような印象もありますが、当物件の中住戸には50~60㎡台の2LDKが結構ありますし、そのあたりの兼ね合いで3LDKになったと思われます。

まぁ、リビングインとなったベッドルームの引き戸はウォールドアのように完全に開け放つことの出来るものになっていると良かったのは間違いないでしょうね。

分譲マンションではほとんど設計に携わることのない日建設計が設計したネームバリューの高い物件ですし、北側の柱・梁のアウトフレームは大きな見所の1つではあるのですが、サッシ高(上部が2.1mぐらい?)は高級タワマンとしては物足りなさがあり、やはりノンラ・トゥールなりのコストしかかけていないようですね。

坪賃料は16,894円。ここ1~2年は分譲マンションの価格高騰に引っ張られる形で都心部の高級賃貸の賃料がうなぎのぼりの状況ですので、違和感こそないのですが、やはり分譲マンション同様で住友不動産らしいコストカットがこの物件にも顕著に出てしまっていることを考えると少々お高く感じます。

この立地は結構駅距離がありますし、共用施設などもないわけですからね。

設備仕様面はディスポーザー、食洗機、トイレ手洗いカウンターなどがついていますが、当然エアコンは壁掛けですし、分譲マンションと比べるとやはり見劣りしてしまいますね。

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