ザ・パークハビオ柿の木坂【賃貸仕様×2LDKでこの賃料は…】3階74㎡379,000円(坪賃料16,856円)

一昨日に続き本日も2件の賃貸物件を取り上げていきます。

1件目は、
ザ・パークハビオ柿の木坂。

都立大学駅徒歩5分の3階建総戸数49戸のマンションです。

当ブログでも何度も取り上げている三菱地所の賃貸ブランド「パークハビオ」の新規物件で、「パークハビオ」シリーズは三井の「パークアクシス」などと同様にわりとコンパクトなお部屋も多い都市型コンパクト賃貸なので、いわゆる分譲マンションのような高級感はなくスケール的にもわりと小ぶりなものが多いのですが、当物件はいい意味で「賃貸物件(パークハビオ)らしからぬ立地」であり、特に興味深かったので取り上げることとしました。

2012年に分譲されたザ・パークハウス柿の木坂の少し先で、桜並木の美しい呑川柿の木坂支流緑道から少しだけ内に入った第一種低層住居専用地域という恵まれたポジションに位置しています。

高額な「パークハウス」でも十分似合う立地であり、立派な分譲マンションが見たかったというのが正直なところではあるのですが、良い物件・良いお部屋を作ろうものならこのご時世では坪単価500万円は下らないでしょうし、そこまでのグレード感が求められない賃貸が無難という判断だったのでしょうか。

角部屋には50~90㎡台もありますが、大半が30㎡台(20㎡台もある)で構成されたマンションで、駅近とは言え非常に落ち着きのある良好なエリアであることを考えるとそのプランニングにも少々の勿体なさを感じてしまう部分もあるのですが、「この立地条件でも三菱地所がコンパクト賃貸を建てたくなってしまう市場環境」ということになってくるのでしょうね。

なお、分譲マンションの営業トークにおいて、「都心部では土地の出物が少なく分譲マンションの供給は少なくなっていますのでどうしても価格が高くなってしまいます(だからこの価格でも買ってください!)」と言う典型的なものがありますが、それを鵜呑みにするのは危険です。
そういった状況が全くないとは言いませんが、建替案件は今後どんどん増えていきますし、そもそも需要が減退している中(在庫が増加している中で)デベロッパーも売る自信があまりないので、一昔前ならば分譲マンションとなっていたような土地でも採算に合わなそうな土地は賃貸用途で仕入れてしまうことでデベロッパー自身が暗に供給を絞っているという事情もあるのです。

設計・施工は村中建設です。
村中建設はパークハビオシリーズでの実績が豊富ですね。

バルコニー天井部に差し色を入れるなど多少の工夫は見られますが、分譲マンションのような華美な箇所はなく、外壁も吹き付けの部分があるなど、当然のように賃貸マンションのなりのコストダウンが生じています。

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お部屋は74㎡の2LDK、北東角住戸です。最上階住戸なので東側は前建を越えてくる高さにありますが、北側は同じような高さのザ・サンメゾン目黒柿の木坂エルドとお見合いになります。

間取りとしてはかなり大きな2LDKで、少々違和感のあるプランニングです。
先日の大崎ガーデンレジデンスの記事で書いたように分譲(購入)よりも賃貸において子供が小さなうちの仮住まい的な60~70㎡台の大き目の2LDK賃貸ニーズは少なくないのですが、都立大学駅徒歩5分のこの落ち着きのある地でのこのプランニングはどうなのでしょうか。
賃料がこなれていればまだしも、ベッドルーム2もリビングインで独立性が低いプランニングですし、この山手線内側並(内側にも色々ありますが…)の立派な賃料は違和感がありますね。

良い立地なのは間違いないですし、昨今の賃料高騰も再三申し上げている通りではあるのですが、このプランでこの賃料は高過ぎません???

坪賃料は16,856円。賃料単価はベラボーに高いとまでは思いませんが、2LDKとしてはかなりの面積があるのでグロスがなかなか強烈です…。
分譲想定坪単価500万円とするとこの賃料でも表面4%ちょっとの利回りにしかならないので、そういった観点からはこのご時世そんなものなんだとは思いますが、グレード感が坪単価500万円レベルの分譲とは全然違うし…。

このグレード感(コスト感)でもこの賃料でスムーズにお客さんが付くのであれば、頑張って高級感のある分譲マンションを創るよりも賃貸にしてしまおうよ…ってなるでしょうね。

2015年のパークハビオ赤坂タワーなんかもそうだったので今に始まったことではないのですが、この高賃料帯ながら床暖房が付いていないあたりも残念ですね。

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